Как записать в договоре купли-продажи квартиры, что мебель и техника остаются покупателю?

Что решает дело

Какие вещи остаются покупателю, определяет перечень в самом договоре купли-продажи квартиры. Если перечня нет, остаётся правило о принадлежности — вещи, предназначенной обслуживать другую, главную, и связанной с ней общим назначением: она следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное (статья 135 Гражданского кодекса, дальше — ГК), а какие предметы в квартире считать принадлежностями, кодекс не перечисляет. Поэтому каждую оговорённую вещь называют поимённо — с количеством, состоянием и пометкой, входит ли её стоимость в цену квартиры.

Сторона продавца

Продавцу перечень нужен и для вещей, которые он заберёт: если договор не предусматривает иного, вместе с квартирой он обязан передать и её принадлежности (пункт 2 статьи 456 ГК), а относится ли к ним, например, встроенная техника, закон не уточняет. Поэтому в договоре пишут и то, что остаётся, и то, что продавец вывезет.

Продавец обязан передать вещь того качества, которое предусмотрено договором, а если договор о качестве молчит, — пригодную для целей, для которых такие вещи обычно используются (пункты 1 и 2 статьи 469 ГК). Если недостатки продавец не оговорил, покупатель вправе по своему выбору потребовать соразмерно снизить цену, безвозмездно устранить недостатки в разумный срок или возместить свои расходы на их устранение (пункт 1 статьи 475 ГК). Известные поломки — неработающую конфорку, треснувшую дверцу — продавцу выгоднее назвать в договоре.

Цену самой квартиры договор называет в любом случае: пока стороны письменно не согласовали её, договор не считается заключённым (пункт 1 статьи 555 ГК). Включить вещи в эту цену или назвать за них отдельную сумму — выбор сторон: условия договора определяются по их усмотрению, если содержание условия не предписано законом или иными правовыми актами (пункт 4 статьи 421 ГК). Если квартиру продают по цене за квадратный метр, общую цену определяют по фактической площади переданной квартиры (пункт 3 статьи 555 ГК), поэтому сумму за вещи пишут вне этого расчёта.

Выделенная сумма за вещи — доход от продажи иного имущества, а не недвижимости. Он освобождён от налога, если вещи непрерывно находились в собственности продавца три года и более (абзац третий пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, дальше — НК); освобождение не действует, в частности, для имущества, непосредственно используемого в предпринимательской деятельности (абзац пятый того же пункта). Если срок меньше, доход уменьшают на вычет, который в целом не превышает 250 тысяч рублей, либо на подтверждённые документами расходы на приобретение этих вещей (подпункты 1 и 2 пункта 2 статьи 220 НК). Если квартира не пробыла в собственности продавца минимальный срок — три года или пять лет по пунктам 2–4 статьи 217.1 НК, — выделенная сумма снижает цену квартиры в договоре, но доход от продажи квартиры для налога не опустится ниже порога. Когда цена меньше 70 % кадастровой стоимости, которая внесена в реестр недвижимости и применяется с 1 января года регистрации перехода права, доход считают равным этой доле стоимости (абзац первый пункта 2 статьи 214.10 НК).

Сторона покупателя

Покупателю, для которого вещи — часть сделки, стоит заявить об этом до подписания: существенными считаются и те условия, о которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение, а договор считается заключённым, если согласованы все существенные условия (пункт 1 статьи 432 ГК). Приметы в перечне — марка, модель, цвет, у техники серийный номер — потом помогут показать, что передали не ту вещь.

Право собственности на квартиру покупатель получает с государственной регистрации (пункт 2 статьи 223 ГК), а на вещь — с её передачи, если закон или договор не предусматривают иного (пункт 1 той же статьи). Квартиру передают по подписанному сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК); вещи из перечня удобно принять тем же актом, сверив каждую до подписи.

Если продавец не передаёт индивидуально-определённую вещь из перечня — например, вывез её, — покупатель вправе требовать её отобрания и передачи либо вместо этого возмещения убытков; саму вещь требовать нельзя, если она передана третьему лицу, получившему право собственности (пункт 2 статьи 463, части первая и вторая статьи 398 ГК). О нарушении условий о количестве, качестве или комплектности покупатель обязан известить продавца в срок из закона, иного правового акта или договора, иначе — в разумный срок (пункт 1 статьи 483 ГК). Отказ продавца передать проданный товар даёт право отказаться от исполнения договора (пункт 1 статьи 463 ГК), но можно ли отказаться только от вещей, сохранив покупку квартиры, и считать ли подмену непередачей или недостатком по статье 475, прямого ответа в кодексе нет — при споре вопрос разберёт суд. Поэтому порядок на такой случай лучше записать заранее.

Имущественный вычет на покупку квартиры дают в размере фактических расходов на её приобретение, но не больше 2 000 000 рублей (подпункт 3 пункта 1, подпункт 1 пункта 3 статьи 220 НК). В перечне расходов на приобретение квартиры, которые могут включаться в вычет, мебели и техники нет (подпункт 4 пункта 3), — из этого следует, что отдельная сумма за вещи в вычет не входит; покупателю, чьи расходы на саму квартиру не меньше 2 000 000 рублей, её выделение размер вычета не меняет.

Что записано в законе

Продажа квартиры — вид купли-продажи (пункт 1 статьи 549 ГК): общие правила купли-продажи действуют и здесь, если правила о продаже недвижимости не предусматривают иного (пункт 5 статьи 454), а товаром могут быть любые вещи с соблюдением правил об оборотоспособности (пункт 1 статьи 455), поэтому вещи можно продать тем же договором. Для квартиры в договоре нужны данные, позволяющие определённо её установить (часть первая статьи 554), и цена (пункт 1 статьи 555), для вещей — наименование и количество (пункт 3 статьи 455). Эти нормы, как и статьи 456, 463, 469, 475, 483 и 556, — в части второй ГК; статьи 135, 223, 398, 421 и 432 — в части первой.

Налог — статьи 214.10, 217, 217.1 и 220 части второй НК. Коэффициент 0,7 закон региона может увеличить до 1 (пункт 9 статьи 214.10) или уменьшить вплоть до нуля, как и минимальный срок владения (пункт 6 статьи 217.1).

Что делать сейчас

1. Пока договор не подписан, обойти квартиру с другой стороной и составить перечень: что остаётся покупателю и что продавец вывозит; у каждой вещи — наименование, количество, приметы и известные недостатки.
2. Указать в договоре, входят ли вещи в цену квартиры; если нет — назвать сумму за них и срок оплаты, например после подписания акта о передаче.
3. Продавцу до подписания посчитать налог с суммы за вещи и с цены квартиры, учитывая порог 70 % кадастровой стоимости, покупателю — вычет без суммы за вещи.
4. В день передачи сверить вещи с перечнем до подписания акта, вписать в акт каждое расхождение и сразу известить продавца о нарушении.