Покупатель просит занизить цену квартиры в договоре — чем рискуют обе стороны?

Что решает дело

Решает цена, записанная в договоре. Цену квартиры стороны обязаны согласовать письменно, иначе договор продажи считается незаключённым (пункт 1 статьи 555 Гражданского кодекса, дальше — ГК), и платить покупатель обязан по цене, предусмотренной договором (пункт 1 статьи 485 ГК). Сумму сверх неё договор не подтверждает: её придётся доказывать, а от неё же зависят налог продавца и вычет покупателя.

Сторона продавца

По договору продавец вправе требовать только записанную сумму: исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (пункт 1 статьи 424 ГК), и недоплаченную разницу придётся взыскивать, доказывая другую договорённость. Договор с ценой ниже настоящей может оказаться притворным — прикрывающим сделку с другой ценой: тогда он ничтожен, а прикрытая сделка подчиняется своим правилам с учётом её существа и содержания (пункт 2 статьи 170 ГК). Притворность и настоящую цену доказывают в суде.

Заниженная цифра не ограничивает и возврат, если сделку признают недействительной: стороны отдают друг другу всё полученное по ней, если закон не предусматривает иных последствий (пункт 2 статьи 167 ГК), — сколько передано на самом деле, когда это доказано.

Налог зависит от срока владения. Если квартира непрерывно принадлежала продавцу не меньше минимального срока, доход от её продажи по общему правилу освобождён от налога (пункт 17.1 статьи 217, пункт 2 статьи 217.1 Налогового кодекса, дальше — НК). Минимальный срок — три года, если выполнено хотя бы одно из условий пункта 3 статьи 217.1 НК, в остальных случаях — пять лет (пункт 4); закон региона может уменьшить его вплоть до нуля (подпункт 1 пункта 6). Среди условий — наследство, подарок от члена семьи или близкого родственника, приватизация и отсутствие у продавца на день регистрации перехода права другого жилья или доли в нём, считая совместную собственность супругов; приобретённое им или супругом за 90 календарных дней до этого дня не в счёт (подпункты 1, 2 и 4 пункта 3).

Если срок меньше и других оснований для освобождения нет, продавец сам исчисляет налог исходя из сумм, полученных от продажи (подпункт 2 пункта 1 и пункт 2 статьи 228 НК), — всего, что заплатил покупатель, а не цифры договора. Для налога этот доход не опускается ниже 70 % кадастровой стоимости, которая значится в реестре недвижимости и действует с начала года, когда переход права зарегистрировали (пункт 2 статьи 214.10 НК; нет такой стоимости — правило не применяют); коэффициент 0,7 регион своим законом может повысить, но не больше чем до 1 (пункт 9 той же статьи), или понизить вплоть до нуля (подпункт 2 пункта 6 статьи 217.1). Облагаемый доход продавец вправе уменьшить либо на вычет — в целом до 1 000 000 рублей на все такие продажи за год, — либо на подтверждённые расходы на покупку этой квартиры (подпункты 1 и 2 пункта 2 статьи 220 НК).

Если доход в декларации меньше полученного и из-за этого налог уплачен не полностью, по общему правилу штраф — 20 % неуплаченной суммы, при умысле — 40 % (пункты 1, 3 и 4 статьи 122 НК). Штраф по пункту 1 статьи 119 НК за неподанную в срок декларацию по доходу от продажи недвижимости, сведения о которой поступают в налоговый орган по статье 85 НК, не взыскивают (пункт 4 статьи 119), но подать декларацию и заплатить налог продавец по общему правилу обязан и тогда (пункты 3 и 4 статьи 228 НК), а за неуплату без декларации — из-за неправомерного бездействия — грозит тот же штраф (пункты 1 и 3 статьи 122). Уклонение от налога в крупном размере путём непредставления декларации или включения в неё заведомо ложных сведений — преступление; крупный размер — больше 2 700 000 рублей налогов за период в пределах трёх финансовых лет подряд (часть 1 и примечание 2 статьи 198 Уголовного кодекса).

Сторона покупателя

Покупатель, предложивший заниженную цифру, рискует прежде всего, когда сделка распадётся: договор подтверждает только записанную сумму, остальное придётся доказывать выписками о переводах, распиской, другими документами. Если договор расторгнут, а продавец, получив деньги, своё обязательство не исполнил или исполнил неравноценно, абзац второй пункта 4 статьи 453 ГК отсылает к правилам о неосновательном обогащении, если иное не следует из закона, договора или существа обязательства.

Эти правила обязывают вернуть имущество, приобретённое за чужой счёт без основания из закона, иного правового акта или сделки, кроме случаев статьи 1109 ГК (пункт 1 статьи 1102). Один из них — деньги, предоставленные во исполнение несуществующего обязательства, если получатель докажет, что давший их знал об отсутствии обязательства (пункт 4 статьи 1109). Продавец может сослаться на это исключение, покупатель — на настоящую цену, прикрытую договором (пункт 2 статьи 170 ГК), и оба довода придётся доказывать.

За недостатки, которые продавец не оговорил, покупатель вправе выбрать соразмерное уменьшение покупной цены (пункт 1 статьи 475 ГК), а покупная цена по договору — записанная: чтобы считать уменьшение от большей суммы, её снова придётся доказывать.

Вычет на покупку дают в размере фактически произведённых расходов и не больше 2 000 000 рублей (подпункт 3 пункта 1 и подпункт 1 пункта 3 статьи 220 НК); расходы по общему правилу подтверждают договором и платёжными документами — квитанциями, выписками о переводе со счёта покупателя на счёт продавца и другими (подпункт 6 пункта 3). Деньги без такого документа подтвердить для вычета нечем.

Что записано в законе

Гражданский кодекс: цена и оплата — пункт 1 статьи 555 и пункт 1 статьи 485 части второй ГК, там же уменьшение цены (статья 475) и неосновательное обогащение (статьи 1102 и 1109); в части первой — цена по соглашению сторон (статья 424), притворная сделка (статья 170), последствия недействительности (статья 167), изменение и расторжение договора (статьи 450, 452 и 453).

Налоговый кодекс: налог продавца — статьи 214.10, 217, 217.1, 228 и 229 части второй НК, вычеты — статья 220; штрафы — статьи 119 и 122, сведения для налоговой — статья 85 части первой. Уголовная ответственность — статья 198 Уголовного кодекса.

Что делать сейчас

1. Обеим сторонам — записать в договоре сумму, которую покупатель платит на самом деле, и порядок расчёта: подтверждает договор только её (пункт 1 статьи 555 ГК).
2. Покупателю — платить так, чтобы остался документ, например переводом со своего счёта на счёт продавца, и хранить выписки вместе с договором: они нужны и для вычета, и для возврата денег.
3. Продавцу — посчитать срок владения по пунктам 2, 3 и 4 статьи 217.1 НК; если он меньше минимального, по общему правилу указать в декларации все полученные деньги, подать её не позднее 30 апреля следующего года и заплатить налог не позднее 15 июля (пункты 1 и 4 статьи 229, пункт 4 статьи 228 НК).
4. Если договор с заниженной ценой уже подписан, обеим сторонам — изменить цену соглашением, которое по общему правилу оформляют так же, как сам договор (пункт 1 статьи 450, пункт 1 статьи 452 ГК).