Росреестр приостановил регистрацию сделки с квартирой — что теперь делать каждой из сторон?

Что решает дело

Решает срок приостановления. Регистрация стоит, пока не устранены причины из уведомления, но по общему правилу не дольше трёх месяцев (часть 2 статьи 26 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», дальше — закон № 218-ФЗ), а если за это время их не устранят, в регистрации откажут (часть 1 статьи 27). Устранят — срок регистрации снова пойдёт не позднее трёх рабочих дней со дня получения документов, причём с того места, где остановился: на остаток, который был на день приостановления (часть 10 статьи 26).

Сторона продавца

Продавцу стоит сначала понять, чего ждёт регистратор. Если причина — непришедший ответ на межведомственный запрос (пункт 9 части 1 статьи 26), приостановление длится не больше месяца (часть 3 статьи 26), а заявителю сообщают о праве представить этот документ самому (часть 8 статьи 29): если бумага касается его права или квартиры, разумно принести её, не дожидаясь ведомства.

Если регистратору пришёл судебный акт или акт органа, которым квартиру арестовали либо запретили совершать с ней действия (пункт 37), правило особое: регистрация стоит, пока в Росреестр не придёт судебный или иной акт о снятии ареста либо запрета (часть 6 статьи 26), и когда пауза кончится, заранее неизвестно.

При расчёте через аккредитив за сроками следит прежде всего продавец: чтобы аккредитив исполнили, он представляет в банк документы, предусмотренные его условиями (пункт 2 статьи 871 части второй Гражданского кодекса, дальше — ГК). Если до конца срока аккредитива документы не представлены, его закрывают, а неиспользованную сумму банк-эмитент зачисляет на счёт покупателя, с которого её депонировали (подпункт 1 пункта 1 и пункт 3 статьи 873 ГК). Срок продлевают изменением аккредитива: безотзывный без согласия продавца как получателя средств не меняют, а безотзывным он считается, если в его тексте не сказано иное (пункты 1 и 4 статьи 869 ГК). Отзывный же аккредитив банк по поручению покупателя может изменить или отменить в любой момент, не предупреждая продавца заранее (пункт 1 статьи 868 ГК).

Сторона покупателя

Покупателю свои документы тоже стоит нести сразу: не позднее трёх рабочих дней со дня их получения регистратор либо возобновляет течение срока регистрации (часть 10 статьи 26 закона № 218-ФЗ), либо направляет уведомление о невозможности его возобновить — если прежняя причина не устранена или в новых документах нашлась другая (часть 5.1 статьи 29).

Если срок аккредитива кончается раньше, чем может завершиться регистрация, изменить аккредитив банк может по поручению покупателя как плательщика, а безотзывный аккредитив считается изменённым с момента, когда банк-эмитент получил согласие продавца (пункт 2 статьи 869 ГК).

Просить о приостановлении стороны вправе и сами — например, если ещё до решения регистратора ясно, что нужного документа к сроку не будет. Заявление подают те, кто вправе подавать заявление о регистрации (статья 15 закона № 218-ФЗ); регистрацию приостанавливают один раз и не дольше шести месяцев, а без названного срока — на шесть (части 1 и 2 статьи 30), и после паузы её срок, как правило, считают заново (часть 3). При покупке на кредит банка или целевой заём организации нужно совместное заявление сторон с согласием кредитора или заявление нотариуса (часть 4), а регистрацию ипотеки по заявлению одной из сторон не приостанавливают (часть 5).

Если другая сторона свою часть не закрывает, опора у обеих одна: стороны обязательства должны вести себя добросовестно и помогать друг другу достичь его цели, делясь нужными сведениями (пункт 3 статьи 307 части первой ГК). Кто необоснованно уклоняется от регистрации перехода права, возмещает убытки от задержки, а суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации перехода (пункт 3 статьи 551 ГК). Считать ли уклонением то, что продавец или покупатель не принёс свой документ до конца приостановления, закон не уточняет; если стороны не договорятся, точку поставит суд.

Что записано в законе

Основания приостановления по решению регистратора перечислены в части 1 статьи 26 закона № 218-ФЗ, сроки — в следующих частях той же статьи. Уведомление заявителю выдают или направляют не позднее рабочего дня, следующего за днём приостановления, и все причины в нём должны быть названы со ссылкой на положения закона № 218-ФЗ (часть 5 статьи 29). Сам срок регистрации задаёт часть 1 статьи 16: как правило, семь рабочих дней при подаче в орган регистрации прав и девять — через многофункциональный центр (пункты 1 и 2).

Решение о приостановлении обжалуют в суд или во внесудебном порядке (часть 12 статьи 29). Внесудебный — заявление в апелляционную комиссию, которое заявитель или его представитель подаёт в течение пятнадцати рабочих дней с даты решения (часть 1 статьи 31.2); перед судом это не обязательно (часть 12.1 статьи 29), а если решение уже оспаривают в суде, комиссия заявление не принимает (часть 3 статьи 31.2). Решает она не дольше пятнадцати рабочих дней со дня поступления заявления (часть 16); если признает приостановление необоснованным, срок регистрации начнут считать заново со дня, когда её решение поступит в орган регистрации прав (часть 15), а если откажет, этот отказ можно оспорить в суде вместе с самим приостановлением (часть 17). В суде путь — административный иск (часть 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства, дальше — КАС), который подают в течение трёх месяцев с того дня, как заявителю стало известно о нарушении его прав (часть 1 статьи 219 КАС).

Приостановление не стоит путать с возвратом без рассмотрения по статье 25 закона № 218-ФЗ: документы возвращают ещё до правовой экспертизы (пункты 2 и 3 части 1 статьи 29) — например, если в бумажном документе подчистки или приписки либо заявление не подписано (пункты 2 и 5 статьи 25) — в течение пяти рабочих дней со дня получения (часть 2 статьи 29).

Что делать сейчас

1. Выписать две даты: когда истекут три месяца приостановления (или иной срок из статьи 26 закона № 218-ФЗ) и последний из пятнадцати рабочих дней с даты решения — срок заявления в апелляционную комиссию (часть 1 статьи 31.2).
2. Каждой стороне принести документы по своим причинам сразу: ответ — не позже чем через три рабочих дня, и на вторую попытку должно остаться время (часть 10 статьи 26, часть 5.1 статьи 29).
3. Если причина в уведомлении кажется ошибочной, решить, с чего начать: с апелляционной комиссии — после её отказа остаётся суд — или сразу с административного иска, но тогда комиссия заявление уже не рассмотрит (части 3 и 17 статьи 31.2, часть 1 статьи 219 КАС).
4. Сверить срок аккредитива или договора на банковскую ячейку с концом приостановления и остатком срока регистрации; если срок кончается раньше, покупателю — дать банку поручение продлить аккредитив, продавцу — согласиться на изменение (пункты 1 и 2 статьи 869 ГК), а договор на ячейку продлить заранее.