После задатка продавец просит больше или покупатель — скидку: по какой цене подписывать?

Что решает дело

Ответ зависит от того, какой договор подписали, когда передавали задаток. Если это предварительный договор, задатком по письменному соглашению сторон можно обеспечить обязательство заключить основной договор «на условиях, предусмотренных предварительным договором», если закон не установил иного (пункты 2 и 4 статьи 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, дальше — ГК), и цена, записанная в предварительном договоре, входит в эти условия. Если же договор назван предварительным, но обязывает покупателя до основного договора уплатить цену или существенную её часть, это купля-продажа с условием о предварительной оплате и правила статьи 429 ГК к нему не применяются (абзац третий пункта 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора»): изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке (пункт 2 статьи 424 ГК).

Сторона продавца

До основного договора продавец, который просит больше, связан ценой, записанной в предварительном: стороны обязуются заключить основной договор на условиях предварительного (пункт 1 статьи 429 ГК), а одностороннее изменение условий обязательства не допускается, за исключением случаев, предусмотренных ГК, другими законами или иными правовыми актами (пункт 1 статьи 310 ГК). Договор может предусмотреть такое изменение, когда обязательство связано с предпринимательской деятельностью всех его сторон (абзац первый пункта 2 статьи 310 ГК).

Если продавец уклоняется от заключения основного договора, покупатель вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор, и тогда договор считается заключённым на условиях, указанных в решении суда (абзац первый пункта 5 статьи 429, абзац первый пункта 4 статьи 445 ГК); продавец, уклоняющийся от заключения необоснованно, должен возместить покупателю причинённые этим убытки (абзац второй пункта 4 статьи 445 ГК). Если же за неисполнение договора ответствен продавец, получивший задаток, он обязан уплатить покупателю двойную сумму задатка и сверх того возместить убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (абзацы первый и второй пункта 2 статьи 381 ГК).

Продавцу, который всё же готов продать по записанной цене, полезно до конца срока сообщить об этом покупателю письменно: последствий самого предложения новой цены статья 381 ГК и Пленум № 49 не описывают, а письмо с согласием подписать основной договор на прежних условиях работает на продавца, как бы ни истолковали это предложение.

Сторона покупателя

У покупателя, который просит скидку, положение зеркальное: изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК, другими законами или договором (абзац первый пункта 1 статьи 450 ГК), а соглашение об изменении совершают в форме самого договора, если иное не вытекает из договора, закона, иных правовых актов или обычаев (пункт 1 статьи 452 ГК). Для квартиры это один документ, подписанный сторонами (часть первая статьи 550 ГК), а если условие о цене стороны письменно не согласовали, договор продажи квартиры считается незаключённым (абзац второй пункта 1 статьи 555 ГК).

Через суд договор по требованию покупателя может быть изменён только при существенном нарушении договора продавцом или в иных случаях, предусмотренных ГК, другими законами или договором (пункт 2 статьи 450 ГК), а с иском об этом идут лишь после того, как продавец ответил отказом на предложение изменить договор либо покупатель не получил ответа за время, отведённое предложением, законом или договором, а если оно не отведено — за тридцать дней (пункт 2 статьи 452 ГК). Ссылка на изменившиеся цены на рынке договор сама по себе не меняет: изменить договор из-за существенного изменения обстоятельств суд может при одновременном наличии четырёх условий, и такое изменение допускается «в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях» (пункты 2 и 4 статьи 451 ГК).

Если за неисполнение договора ответствен покупатель, давший задаток, задаток остаётся у продавца, а покупатель сверх того возмещает продавцу убытки с зачётом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (абзацы первый и второй пункта 2 статьи 381 ГК). Всё это — о задатке, полученном самим продавцом, а не о случае, когда деньги отдали агентству, а не собственнику.

Что записано в законе

Задаток, предварительный договор и изменение договора регулирует часть первая ГК — документ «Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая»: статьи 310, 380, 381, 424, 429, 445 и 450–452; статьи 550 и 555 о продаже недвижимости — в части второй кодекса. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного, и несоблюдение этого правила влечёт его ничтожность (пункт 2 статьи 429 ГК), а в устной форме его заключить нельзя (абзац первый пункта 24 Пленума № 49). Срок заключения основного договора указывают в предварительном, а если он не определён, основной договор должен быть заключён в течение года с момента заключения предварительного (пункт 4 статьи 429 ГК).

Отсутствие цены в предварительном договоре само по себе не делает его незаключённым: недостающие условия стороны могут согласовать при заключении основного договора, а при разногласиях их устанавливает решение суда (абзац второй пункта 25 Пленума № 49, абзац второй пункта 5 статьи 429 ГК). Задаток, выданный по предварительному договору тем, кто платит по основному, зачисляется в счёт цены по заключённому основному договору (абзац второй пункта 26 Пленума № 49). Обеспечительный платёж — другой способ обеспечения со своими правилами (статья 381.1 ГК).

Что делать сейчас

1. Перечитать подписанное до ответа на новую цену. Соглашение о задатке совершают письменно независимо от суммы, а при сомнении, задаток ли это, сумму считают уплаченной в качестве аванса, если не доказано иное (пункты 2 и 3 статьи 380 ГК).
2. Соглашение о новой цене, если стороны к нему пришли, подписать в той же форме, что и предварительный договор (пункт 1 статьи 452 ГК), и указать в нём, как задаток засчитывается в цену.
3. До окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, направить другой стороне письменное предложение заключить его на условиях предварительного: без договора и без предложения его заключить обязательства по предварительному договору прекращаются (пункт 6 статьи 429 ГК).
4. Иск о понуждении к заключению основного договора, если другая сторона уклоняется, подают в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства его заключить (абзац первый пункта 5 статьи 429 ГК); переговоры и урегулирование разногласий начало этого срока не сдвигают (абзац второй пункта 27 Пленума № 49).