Как опекуну продать квартиру недееспособного и кто подписывает договор?

Что решает дело

От имени гражданина, которого суд признал недееспособным, сделки совершает опекун (пункты 1 и 2 статьи 29 Гражданского кодекса Российской Федерации, дальше — ГК): именно он подписывает договор о продаже квартиры, а подпись самого собственника делает сделку ничтожной (пункт 1 статьи 171 ГК). Недвижимое имущество подопечного не подлежит отчуждению, за исключением пяти случаев, а для сделки, направленной на его отчуждение, требуется предварительное разрешение органа опеки и попечительства (части 1 и 2 статьи 20 закона от 24 апреля 2008 года № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве»).

Сторона продавца

Прежде чем просить разрешение, опекун сверяет продажу с перечнем части 1 статьи 20 закона № 48-ФЗ. В перечне — принудительное обращение взыскания по основаниям и в порядке, которые установлены федеральным законом, в том числе на предмет залога; отчуждение по договору ренты или мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного; отчуждение принадлежащего подопечному жилого помещения при перемене места жительства подопечного; и отчуждение недвижимости «в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого требуют интересы подопечного». Продажи просто по желанию опекуна или родственников в перечне нет: для договора купли-продажи, который подписывает опекун, остаются пункты 4 и 5 части 1 статьи 20 с их условиями.

Разрешение или отказ в его выдаче «должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через пятнадцать дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения»; отказ должен быть мотивирован, а оспорить в суде и разрешение, и отказ могут опекун, иные заинтересованные лица и прокурор (часть 3 статьи 21 закона № 48-ФЗ). Если продажу ведёт представитель, на выдачу доверенности от имени подопечного тоже требуется предварительное разрешение органа опеки (часть 2 статьи 21 закона № 48-ФЗ).

Распоряжаясь имуществом, опекун основывается на мнении подопечного, а если мнение установить невозможно, — учитывает сведения о его предпочтениях от родителей, прежних опекунов и иных лиц, которые оказывали ему услуги и добросовестно исполняли свои обязанности (пункт 4 статьи 37 ГК). Сделки с подопечным, кроме передачи ему имущества в дар или в безвозмездное пользование, опекун, его супруг и близкие родственники совершать не вправе (пункт 3 статьи 37 ГК), так что купить квартиру подопечного никто из них не может.

По части 2 статьи 54 закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» нотариальному удостоверению подлежат «сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки», поэтому договор опекуна удостоверяет нотариус.

Сторона покупателя

Если договор подписал сам гражданин, признанный недееспособным вследствие психического расстройства, сделка ничтожна: каждая из сторон обязана вернуть другой всё полученное в натуре, а при невозможности — возместить его стоимость (абзацы первый и второй пункта 1 статьи 171 ГК). Покупатель, который знал или должен был знать о недееспособности продавца, обязан ещё и возместить другой стороне понесённый ею реальный ущерб (абзац третий пункта 1 статьи 171 ГК); по требованию опекуна суд может признать сделку действительной, если она совершена к выгоде подопечного (пункт 2 статьи 171 ГК). Гражданин, ограниченный в дееспособности вследствие психического расстройства, подписывает сам, с письменного согласия попечителя (абзац второй пункта 2 статьи 30 ГК), но условия продажи те же: случай из перечня, предварительное разрешение органа опеки и нотариус (часть 1 статьи 22 закона № 48-ФЗ, часть 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ). Сделку дееспособного гражданина оспаривают по другим правилам — статьи 177 ГК.

Опекуна назначает орган опеки и попечительства (пункт 1 статьи 35 ГК), и в акте о назначении или в договоре об осуществлении опеки орган может указать отдельные действия, которые опекун совершать не вправе (часть 4 статьи 15 закона № 48-ФЗ).

Если опекун подписал договор без предварительного разрешения, орган опеки, обнаружив это, обязан незамедлительно обратиться от имени подопечного в суд с требованием о расторжении, кроме случая, когда договор заключён к выгоде подопечного; при расторжении имущество подопечного подлежит возврату, а убытки сторон возмещает опекун (часть 3 статьи 20 и часть 4 статьи 21 закона № 48-ФЗ). ГК называет сделку без согласия, необходимого по закону, оспоримой, если из закона не следует, что она ничтожна или не влечёт правовых последствий для лица, управомоченного давать согласие, а если законом не установлено иное, признать её недействительной можно, когда доказано, что другая сторона знала или должна была знать об отсутствии согласия (пункты 1 и 2 статьи 173.1 ГК). Подписывать договор и передавать деньги стоит только после письменного разрешения: без него договор может быть расторгнут или признан недействительным, а какое из этих правил суд применит к конкретной сделке, по самим нормам предсказать нельзя.

Регистрацию приостанавливают, если в документах нет подтверждения согласия, нужного по закону, — но лишь когда «из федерального закона следует, что такая сделка ничтожна» (пункт 15 части 1 статьи 26 закона № 218-ФЗ); если же сделку без согласия, которая в силу закона не ничтожна, зарегистрировали, сведения об этом вносят в реестр прав (пункт 4 части 3 статьи 9 закона № 218-ФЗ).

Если подопечный не собственник, а член семьи собственника, который живёт в квартире, то её отчуждение, «если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства» (пункт 4 статьи 292 ГК); к такому согласию применяются правила части 3 статьи 21 закона № 48-ФЗ о письменной форме и сроке (часть 5 той же статьи), а сведения о таких членах семьи вносят в реестр прав (пункт 3 части 3 статьи 9 закона № 218-ФЗ).

Что записано в законе

Законными представителями подопечных закон № 48-ФЗ называет опекунов (часть 2 статьи 15), а по ГК опекуны совершают от имени подопечных и в их интересах все необходимые сделки (пункт 2 статьи 32 ГК); органы опеки дают им разрешения и обязательные указания в письменной форме (часть 2 статьи 19 закона № 48-ФЗ).

Без предварительного разрешения органа опеки опекун не вправе совершать сделки по отчуждению имущества подопечного, в том числе по обмену или дарению (пункт 2 статьи 37 ГК, часть 1 статьи 21 закона № 48-ФЗ).

Что делать сейчас

1. Определить до заявления в орган опеки, под пункт 4 или пункт 5 части 1 статьи 20 закона № 48-ФЗ подходит продажа, и собрать бумаги, которые это подтверждают.
2. Подать в орган опеки заявление о предварительном разрешении и записать дату подачи: от неё считают пятнадцать дней, за которые опекуну должны дать письменный ответ (часть 3 статьи 21 закона № 48-ФЗ).
3. Запросить у опекуна до подписи копии решения суда, акта о назначении и письменного разрешения органа опеки, сличить их с договором и узнать, не живёт ли в квартире член семьи собственника под опекой.
4. Удостоверить договор у нотариуса и подать на регистрацию с актом о назначении опекуна и разрешением органа опеки (части 1 и 2 статьи 54 закона № 218-ФЗ); если Росреестр приостановил регистрацию сделки с квартирой, снимать причины из уведомления своими документами.