Аванс за квартиру отдали агентству, а не собственнику, и сделка сорвалась — как вернуть деньги?

Что решает дело

Решают бумага о приёме денег и договор агентства с продавцом: от чьего имени взяты деньги и было ли полномочие. Сделка от имени продавца в силу полномочия, например по доверенности, сама создаёт его права и обязанности (пункт 1 статьи 182 Гражданского кодекса, дальше — ГК), а без полномочия или сверх него считается заключённой от имени и в интересах агентства, если продавец потом её не одобрит (пункт 1 статьи 183 ГК).

Сторона продавца

По договору поручения права и обязанности по сделке агентства возникают напрямую у продавца (пункт 1 статьи 971 ГК), по агентскому договору — когда агентство действует от имени продавца (абзац третий пункта 1 статьи 1005 ГК), и к нему тогда применяют правила о поручении, если они не противоречат правилам об агентском договоре или его существу (статья 1011 ГК). Тогда аванс возвращает продавец, даже если деньги остались у агентства, а оно обязано без промедления передать ему всё полученное по поручению (абзац четвёртый статьи 974 ГК) и исполнять его правомерные, осуществимые и конкретные указания (пункт 1 статьи 973 ГК). Когда письменный агентский договор дал агентству общие полномочия на сделки от имени продавца, продавец не вправе ссылаться перед покупателем на их нехватку, если не докажет, что покупатель об ограничении знал или должен был знать (пункт 2 статьи 1005 ГК).

Действуя от своего имени, агентство само становится обязанным по сделке, даже когда продавец в ней назван или сам вступил с покупателем в отношения по её исполнению (абзац второй пункта 1 статьи 1005 ГК). Не представитель — и агентство, которому поручено лишь вести переговоры о будущих сделках (пункт 2 статьи 182 ГК).

Без полномочия или сверх него сделка свяжет продавца, только если он её одобрит, — тогда с момента её совершения (пункт 2 статьи 183 ГК). Отказ одобрить и молчание на предложение одобрить дольше разумного срока ведут к одному: покупатель вправе требовать исполнения сделки от агентства либо отказаться от неё (пункт 3 статьи 183 ГК). Молчание опасно продавцу, когда полномочие было: долг остаётся на нём, а за уклонение от возврата денег начисляют проценты (пункт 1 статьи 395 ГК).

Сторона покупателя

Требование — к продавцу, если агентство взяло деньги от его имени с полномочием или он сделку одобрил, иначе — к агентству. До одобрения покупатель вправе отказаться от сделки заявлением агентству или продавцу, если при совершении сделки не знал и не должен был знать, что полномочия нет или оно превышено (абзац второй пункта 1 статьи 183 ГК).

По своему договору услуг с агентством покупатель платит за оказанные услуги в сроки и порядке из договора (пункт 1 статьи 779, пункт 1 статьи 781 ГК) и вправе отказаться от него, но фактически понесённые агентством расходы оплачивает (пункт 1 статьи 782 ГК). Кто без основания из закона, иных правовых актов или сделки получил деньги за чужой счёт, обязан вернуть их как неосновательное обогащение, за исключениями статьи 1109 ГК (пункт 1 статьи 1102 ГК); так возвращают и исполненное по обязательству, если иное не следует из закона, иных правовых актов или существа отношений (пункт 3 статьи 1103 ГК). Проценты на эту сумму идут с момента, как получатель узнал или должен был узнать об отсутствии оснований для получения, — по ключевой ставке Банка России, если иной размер не установлен законом или договором (пункт 2 статьи 1107, пункт 1 статьи 395 ГК); при неустойке по договору за неисполнение денежного обязательства проценты по общему правилу не взыскивают (пункт 4 статьи 395 ГК). Дату, когда получатель узнал о требовании, фиксирует письменная претензия.

Закон от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» применяют, если по преамбуле агентство — исполнитель, то есть организация или индивидуальный предприниматель, которые оказывают потребителям услуги по возмездному договору, а покупатель — потребитель: гражданин, заказавший или использующий услуги только для личных, семейных и других нужд, не связанных с предпринимательской деятельностью. Статья 32 тоже позволяет отказаться от договора в любое время — с оплатой исполнителю фактических расходов на исполнение, а условия, мешающие такому отказу штрафом или иной обязанностью, ничтожны (пункт 1, подпункт 3 пункта 2 статьи 16). Удовлетворив установленное законом требование потребителя, суд взыскивает с исполнителя штраф за неисполнение его добровольно — половину присуждённой суммы (пункт 6 статьи 13), кроме случаев пункта 7, например вины самого потребителя; моральный вред при вине исполнителя компенсируют в размере, определённом судом (абзац первый статьи 15). Иск можно подать и по своему месту жительства или пребывания (пункт 2 статьи 17; часть 7 статьи 29 Гражданского процессуального кодекса, кроме исков в защиту группы лиц), без пошлины при цене иска до 1 000 000 рублей включительно, а при большей — с пошлиной по общим правилам, уменьшенной на ту, что причиталась бы при цене 1 000 000 рублей (пункт 3 статьи 17; подпункт 4 пункта 2, пункт 3 статьи 333.36 Налогового кодекса). Нет своего договора с агентством и деньги оно лишь принимало «для продавца» — закон применят, только если суд признает, что услугу оно оказывало и покупателю.

Что записано в законе

Задаток по пункту 1 статьи 380 ГК одна сторона договора выдаёт другой в счёт причитающихся с неё платежей, и по пункту 2 статьи 381 ГК он остаётся у получившей стороны, если за неисполнение договора отвечает давшая, а если отвечает получившая — она платит двойную сумму. Если неясно, задаток ли сумма, которую агентство взяло за чужую квартиру, её считают авансом, пока не доказано иное (пункт 3 статьи 380 ГК), а аванс двойным не возвращают.

В части второй ГК — статьи 779, 781, 782, 971, 973, 974, 1005, 1011, 1102, 1103, 1107 и 1109, в части первой — 182, 183, 380, 381 и 395; в законе № 2300-I — преамбула, статьи 13, 15, 16, 17 и 32; подсудность — статья 29 Гражданского процессуального кодекса, пошлина — статья 333.36 Налогового кодекса.

Что делать сейчас

1. Покупателю — по расписке выяснить, кто и от чьего имени принял деньги, и запросить у агентства доверенность или договор с продавцом (пункт 1 статьи 182, пункт 1 статьи 1005 ГК).
2. Полномочия не было, и продавец сделку не одобрил — отказал или промолчал дольше разумного срока, — письменно отказаться от неё и потребовать деньги у агентства (пункт 3 статьи 183, пункт 1 статьи 1102 ГК); было — у продавца.
3. Есть свой договор услуг с агентством — отказаться от него и потребовать уплаченное за вычетом фактических расходов агентства (пункт 1 статьи 782 ГК, статья 32 закона № 2300-I).
4. Продавцу — письменно ответить покупателю, одобряет ли он сделку, а если агентство действовало по его поручению — потребовать с него полученное или указать вернуть деньги покупателю (пункт 1 статьи 973, абзац четвёртый статьи 974, статья 1011 ГК).
5. Претензия не помогла — иск о возврате с процентами (статья 395 ГК), потребителю — и о компенсации морального вреда (абзац первый статьи 15 закона № 2300-I); агентство не отвечает и по адресу его нет — ещё и заявление в полицию.