Как исправить техническую ошибку в ЕГРН, если её нашли в выписке после сделки?

Что решает дело

Решает сверка выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) с документами, по которым вносили запись, и прежде всего с договором. Если регистратор перенёс сведения из них с опиской, это техническая ошибка: её исправляют по заявлению любого заинтересованного лица, и подпись второй стороны для этого не нужна. Если же запись верно повторяет описку самого договора, сначала исправляют договор — как правило, продавец и покупатель вместе, — а затем по нему и запись.

Сторона продавца

Первый вопрос продавца — чья это описка: от ответа зависит, понадобится ли его подпись. Технической ошибкой закон называет описку, опечатку, грамматическую или арифметическую либо подобную ошибку, которую орган регистрации прав допустил при внесении сведений, если из-за неё запись разошлась с документами-основаниями (часть 1 статьи 61 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Если регистратор ошибся в записи, которая касается самого продавца, заявление вправе подать и он: закон разрешает это любому заинтересованному лицу, а не только новому собственнику.

Описка в договоре — не техническая ошибка: запись совпадает с документом-основанием. Подпадает ли она под реестровую — ошибку в документах, представленных в установленном законом порядке (часть 3 статьи 61), — закон прямо не говорит. Исправляют сначала договор — соглашением сторон, если закон или договор не говорят иное (пункт 1 статьи 450 Гражданского кодекса, дальше — ГК); соглашение совершают в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не следует иное (пункт 1 статьи 452 ГК), как правило — одним документом за подписями сторон (часть первая статьи 550 ГК). Отдельной процедуры, по которой соглашение меняет запись, закон не устанавливает: на практике регистратор может провести это либо как исправление реестровой ошибки — за пять рабочих дней, либо как изменение записи о праве по заявлению с пошлиной для граждан 700 рублей (подпункт 27 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса), а отдельной пошлины за исправление по статье 61 кодекс не называет. Как именно, уточните при подаче; отказ обжалуют в суде. Реестровую ошибку исправляют, лишь если это не влечёт прекращения, возникновения или перехода права, а при угрозе вреда другим — только по решению суда (части 3 и 4 статьи 61 закона № 218-ФЗ).

Если продавец подписывать отказывается, покупатель может требовать изменения договора через суд лишь в случаях из пункта 2 статьи 450 ГК: при существенном нарушении договора другой стороной или в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором. Заявить такое требование в суд можно только после отказа на предложение изменить договор или без ответа в срок из предложения, закона или договора, а если срок нигде не назван, — через тридцать дней (пункт 2 статьи 452 ГК).

Сторона покупателя

Регистрацию перехода права удостоверяет выписка из ЕГРН (часть 1 статьи 28 закона № 218-ФЗ), и покупателю стоит сверить её с договором в тот же день: описание квартиры, вид права и долю, ограничения и обременения. Если договор верен, а запись нет, покупатель подаёт заявление об исправлении технической ошибки в записях по форме из приложения № 2 к приказу Росреестра от 19.08.2020 № П/0310.

Регистратор исправляет ошибку за три рабочих дня со дня получения заявления, а орган регистрации прав ещё за три рабочих дня после исправления уведомляет участников (часть 1 статьи 61 закона № 218-ФЗ). Если оснований нет или исправить ошибку невозможно, отказ с причинами направляют заявителю не позднее рабочего дня, следующего за окончанием трёх рабочих дней на исправление, а уведомление об отказе можно обжаловать в суде (там же) — по общему правилу в течение трёх месяцев со дня, когда заявитель узнал о нарушении прав (часть 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства). За исправление ошибки органа в выданном им документе пошлину не платят (абзац пятый пункта 2 статьи 333.18 Налогового кодекса).

У заявления есть пределы. Исправление не проводят, если оно повлечёт прекращение, возникновение или переход зарегистрированного права (часть 1 статьи 61 закона № 218-ФЗ). Когда исправление способно навредить правообладателям или третьим лицам, положившимся на запись, или нарушить их законные интересы, его делают только по решению суда, и обратиться в суд вправе и сам орган регистрации прав (часть 4 статьи 61).

После исправления стоит запросить свежую выписку: сведения реестра, кроме тех, доступ к которым ограничен федеральным законом, выдают по запросам любых лиц (часть 1 статьи 62) не дольше трёх рабочих дней со дня получения запроса, если иной срок не установлен этим законом (часть 9 статьи 62).

Что записано в законе

Главная норма — статья 61 закона № 218-ФЗ. Часть 1 определяет техническую ошибку в записях, сроки исправления и уведомления, границу — из-за исправления право не может возникнуть, перейти или прекратиться — и порядок отказа. Часть 2 поручает установить форму заявления органу нормативно-правового регулирования, часть 2.1 разрешает подать заявление через личный кабинет без усиленной квалифицированной электронной подписи, а сам личный кабинет — сервис на официальном сайте органа регистрации прав (пункт 2 части 1 статьи 18, часть 2 статьи 6). Часть 4 отдаёт суду исправления, которые могут задеть правообладателей или тех, кто полагался на запись, часть 5 требует уведомить правообладателей в течение трёх рабочих дней после внесения изменений.

Реестровой ошибкой часть 3 статьи 61 называет воспроизведённую в реестре ошибку в межевом или техническом плане, карте-плане территории, акте обследования, если её допустил тот, кто выполнял кадастровые работы, а также ошибку в документах, которые иные лица и органы направили или представили в орган регистрации прав в порядке межведомственного взаимодействия или в ином порядке, установленном этим законом.

Нормы ГК о договоре: изменение по соглашению сторон (пункт 1 статьи 450), та же форма соглашения (пункт 1 статьи 452), изменение через суд — только в случаях пункта 2 статьи 450 и после отказа другой стороны или её молчания в срок (пункт 2 статьи 452), договор продажи недвижимости — один документ за подписями сторон (часть первая статьи 550).

Что делать сейчас

1. Сверить выписку с договором и другими документами сделки и выписать каждое расхождение дословно: как в документе и как в записи.
2. Если документ верен, а запись нет, подать заявление об исправлении технической ошибки в записях по утверждённой форме — например, через личный кабинет.
3. Если описка в самом договоре, подписать с другой стороной соглашение об изменении договора в той же форме, что и договор, и подать его в орган регистрации прав с заявлением — какую форму принять, уточните при подаче (единой формы для этого случая приказ № П/0310 не даёт).
4. Следить за ответом: техническую ошибку регистратор исправляет за три рабочих дня со дня получения заявления, а отказ с причинами направляет не позднее следующего за ними рабочего дня; реестровую — за пять рабочих дней со дня получения документов; если запись меняют по заявлению — в общий срок регистрации; отказ обжалуют в суде, а исправление, способное задеть права других, возможно только по решению суда.
5. После исправления запросить новую выписку и убедиться, что изменилась именно нужная строка.