После покупки нашлись скрытые недостатки квартиры — можно ли требовать скидку с продавца?

Что решает дело

«Скидка» после сделки на языке закона — соразмерное уменьшение покупной цены. Покупатель сам выбирает между ним, безвозмездным устранением недостатка и возмещением своих расходов на устранение, если продавец этот недостаток не оговорил (пункт 1 статьи 475 Гражданского кодекса, дальше — ГК; к квартире её правила применяет статья 557 ГК). Поэтому решают два документа: договор, где продавец мог назвать изъяны и дать гарантию, и передаточный акт — со дня передачи считают срок, в который недостаток должен обнаружиться (пункт 1 статьи 471, пункты 2, 3 и 5 статьи 477 ГК).

Сторона продавца

Квартира должна отвечать условиям договора о качестве, а если их нет — годиться для того, для чего такое жильё обычно служит (пункты 1 и 2 статьи 469 ГК), и соответствовать этому в момент передачи, если договор не назначил другой момент (пункт 1 статьи 470 ГК). Без гарантии ответственность на продавце лишь тогда, когда покупатель докажет появление изъяна до передачи или по причинам, возникшим до неё (пункт 1 статьи 476 ГК). Если договор дал гарантию качества (пункт 2 статьи 470 ГК), продавец отвечает, пока сам не докажет, что изъян появился после передачи из-за нарушения покупателем правил пользования, действий третьих лиц или непреодолимой силы (пункт 2 статьи 476 ГК).

Продавцу, который знает об изъяне, разумнее назвать его в договоре: за оговорённый недостаток прав из пункта 1 статьи 475 ГК у покупателя нет. Запись в акте этого не заменяет: принятие квартиры, не соответствующей договору, даже когда несоответствие записано в документе о передаче, продавца от ответственности не освобождает (пункт 2 статьи 556 ГК). Промолчать опаснее: обманом считается и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых следовало сообщить при добросовестности, требуемой по условиям оборота, — если суд признает сделку недействительной, убытки покупателю возместит продавец (пункты 2 и 4 статьи 179 ГК).

Позднее извещение защищает продавца лишь отчасти: он вправе полностью или частично отказать, в частности, в устранении недостатков, если докажет, что из-за опоздания требование нельзя выполнить или оно обойдётся ему несоизмеримо дороже, чем при своевременном извещении (пункт 2 статьи 483 ГК). Уменьшения цены и возмещения расходов в перечне этого пункта нет, а продавец, который знал или должен был знать о несоответствии квартиры договору, на опоздание не сошлётся (пункт 3). Изъян, который покупатель мог заметить при обычном осмотре, но о котором стороны промолчали, статья 475 особо не выделяет — такой спор суд оценит по обстоятельствам.

Сторона покупателя

Покупателю важно проверить четыре вещи. Первое — недостаток есть и продавец его не оговорил: состояние квартиры сравнивают с договором (пункт 1 статьи 475 ГК). Второе, если гарантии нет, — изъян возник до передачи или по причине, возникшей до неё (пункт 1 статьи 476 ГК). Третье — срок: без гарантии недостаток должен обнаружиться в разумный срок, но не позже двух лет со дня передачи; более длинный срок может установить закон или договор (пункт 2 статьи 477 ГК); при гарантии — в течение гарантийного срока (пункт 3); если он короче двух лет, после него и до двух лет со дня передачи продавец отвечает, когда покупатель докажет то же, что и без гарантии (пункт 5). Передача по общему правилу состоялась, когда квартиру вручили и стороны подписали передаточный акт или иной документ о передаче (пункт 1 статьи 556 ГК). Четвёртое — извещение: продавцу сообщают о нарушении в срок из закона, иного правового акта или договора, а без такого срока — в разумный срок после того, как нарушение должно было обнаружиться исходя из характера и назначения квартиры (пункт 1 статьи 483 ГК).

Насколько снизить цену, норма не считает: если стороны не сойдутся в сумме, её определит суд. При существенном нарушении требований к качеству — например, изъян неустраним, устраняется лишь с несоразмерными расходами или затратами времени, выявляется неоднократно или возвращается после устранения — покупатель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать назад уплаченные деньги (пункт 2 статьи 475 ГК); другую квартиру взамен требовать нельзя (статья 557 ГК).

На иск отведён общий срок исковой давности — три года (пункт 1 статьи 196 ГК) со дня, когда покупатель узнал или должен был узнать о нарушении своего права и о том, кто надлежащий ответчик (пункт 1 статьи 200 ГК).

Другой путь — оспорить сделку. Заблуждение для этого должно быть настолько существенным, что покупатель, разумно и объективно оценивая ситуацию, не купил бы квартиру, знай он о действительном положении дел (пункт 1 статьи 178 ГК); таким оно предполагается, в частности, при ошибке в качествах предмета сделки, которые в обороте считаются существенными (подпункт 2 пункта 2). Сохранить сделку продавец может, согласившись на те условия, из которых исходил покупатель, — тогда суд в недействительности откажет и назовёт их в решении (пункт 4). Если же сделку признают недействительной из-за заблуждения, покупатель возмещает продавцу реальный ущерб, кроме случая, когда продавец знал или должен был знать о заблуждении (пункт 6). А если покупатель докажет, что заблуждение возникло по обстоятельствам, за которые отвечает продавец, он вправе требовать с продавца возмещения убытков (абзац третий пункта 6). Основанием служит и обман, включая намеренное умолчание продавца (пункт 2 статьи 179 ГК). Если суд признает договор недействительным, каждая сторона возвращает другой всё полученное (пункт 2 статьи 167 ГК), а срок исковой давности здесь — год со дня, когда истец узнал или должен был узнать об основаниях (пункт 2 статьи 181 ГК).

Что записано в законе

Правила о качестве проданной вещи — статьи 469, 470, 474–477 и 483 части второй ГК; для недвижимости их дополняют статьи 556 (передача по акту) и 557 (без права на замену). В части первой ГК — заблуждение и обман (статьи 178 и 179), последствия недействительности (статья 167) и сроки исковой давности (пункт 2 статьи 181, статьи 196 и 200).

Закон от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей» регулирует отношения потребителей, в частности, с продавцами, а продавцом называет организацию или индивидуального предпринимателя, которые продают товары потребителям по договору купли-продажи (преамбула). Гражданина без статуса предпринимателя в этом определении нет.

Что делать сейчас

1. Покупателю — сразу зафиксировать изъян: дату обнаружения, фото и видео, а причину и время появления — заключением специалиста.
2. Найти в договоре и акте день передачи, оговорённые недостатки, гарантию и её срок, а также срок обнаружения, если он длиннее двух лет.
3. Не откладывая, письменно известить продавца: какой недостаток, когда обнаружен и какое требование из статьи 475 ГК выбрано, при уменьшении цены — с суммой и расчётом.
4. Продавцу — осмотреть квартиру вместе с покупателем и письменно ответить, признаёт ли он, что недостаток возник до передачи, и согласен ли на требование.
5. Если согласия нет — подать иск в пределах трёх лет (пункт 1 статьи 196, пункт 1 статьи 200 ГК), а если изъян скрыли намеренно, иск о недействительности сделки — в течение года с того дня, когда покупатель узнал или должен был узнать об обмане (пункт 2 статьи 181 ГК).