Оплата после регистрации или в рассрочку: что защищает продавца?

Что решает дело

Решает строка договора о расчёте. Если покупатель платит за переданную ему квартиру позже — после регистрации или частями — и договор не исключил залог, до полного расчёта квартира в залоге у продавца (пункт 5 статьи 488 Гражданского кодекса, дальше — ГК). Такой залог — ипотека в силу закона: её регистрируют одновременно с правом собственности покупателя, и в выписке из реестра недвижимости (ЕГРН) продавец значится залогодержателем.

Сторона продавца

Пока деньги не пришли, продавца защищает залог: при неоплате долг гасят из стоимости квартиры раньше требований других кредиторов покупателя (пункт 1 статьи 334 ГК). Ипотека возникает с момента регистрации (пункт 1 статьи 339.1 ГК), а регистрируют её по заявлению любой из сторон или нотариуса, удостоверившего договор, и без пошлины (пункт 2 статьи 20 закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Пока запись стоит, переход права и новые обременения регистрируют только с письменного согласия залогодержателя, если закон или договор не говорят иное (часть 4 статьи 53 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»); если квартира сменит хозяина, залог сохраняется (пункт 1 статьи 353 ГК).

Договор с рассрочкой считается заключённым, когда в нём, кроме прочих существенных условий, указаны цена, порядок, сроки и размеры платежей (пункт 1 статьи 489 ГК). Договором можно назначить и проценты на всю цену со дня передачи квартиры (пункт 4 статьи 488).

При просрочке продавец вправе требовать оплату и проценты по пункту 1 статьи 395 ГК — по ключевой ставке Банка России, если закон или договор не установили другой размер, — со дня, когда по договору должны были заплатить, до дня оплаты (пункт 3 статьи 486, пункт 4 статьи 488). Пленумы Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда в постановлении от 29.04.2010 № 10/22 (пункт 65) разъяснили: запись о переходе права к покупателю не мешает расторгнуть договор по статье 450 ГК, а после расторжения продавец, которому не заплатили, вправе требовать квартиру назад; решение суда о возврате — основание снова записать её за продавцом. При рассрочке, если договор не говорит иное, пропуск очередного платежа позволяет продавцу отказаться от договора и потребовать квартиру назад, но не тогда, когда получено больше половины цены (пункт 2 статьи 489). Ещё один путь — обратить взыскание на квартиру: по решению суда, если стороны не договорились о внесудебном порядке (пункт 1 статьи 349 ГК).

Продавец не вправе обращать взыскание, если нарушение крайне незначительно и долг явно несоразмерен стоимости квартиры: пока не доказано иное, так считается, когда на день решения суда одновременно долг меньше пяти процентов её стоимости, а просрочка короче трёх месяцев. При оплате по графику взыскание допустимо и при мелких просрочках, если сроки нарушены больше трёх раз за двенадцать месяцев до обращения в суд или уведомления о внесудебном взыскании, а договор не говорит иное (пункты 1 и 5 статьи 54.1 закона № 102-ФЗ, пункты 2 и 3 статьи 348 ГК). Без суда нельзя обратить взыскание на единственное жильё покупателя-гражданина, кроме соглашения о внесудебном порядке, подписанного после того, как появились основания для взыскания (пункт 3 статьи 349). После полного расчёта продавец обязан по требованию покупателя сделать всё нужное для записи о прекращении залога (пункт 2 статьи 352).

Сторона покупателя

Для покупателя залог не отменяет собственности: квартира остаётся в его владении и пользовании (пункты 1 и 2 статьи 1 закона № 102-ФЗ), пользоваться ею можно по назначению, не допуская ухудшения сверх нормального износа (пункт 1 статьи 29). Без согласия продавца её нельзя продать, подарить или обменять, если договор не говорит иное (пункт 2 статьи 346 ГК, пункт 1 статьи 37 закона № 102-ФЗ). Если закон или договор не говорят иное, сдать внаём без согласия можно на срок не дольше срока расчёта и только для жилья (пункт 1 статьи 40 закона № 102-ФЗ), но наём на год и дольше без согласия продавца могут не зарегистрировать (пункт 2 статьи 674 ГК, часть 4 статьи 53 закона № 218-ФЗ; вопрос спорный).

При просрочке покупатель вправе остановить взыскание в любой момент до продажи квартиры, заплатив просроченную часть (пункт 4 статьи 348 ГК); если квартиру продадут, сумму сверх долга возвращают ему как залогодателю (пункт 3 статьи 334). За каждый платёж покупатель вправе требовать расписку продавца (пункт 2 статьи 408 ГК).

После полного расчёта залог прекращается (пункт 1 статьи 352 ГК), но запись в реестре остаётся, пока её не погасят. Если закладную не выдавали, запись гасят в течение трёх рабочих дней после того, как в Росреестр поступит совместное заявление сторон или заявление одного продавца как залогодержателя, других документов не нужно (пункт 1 статьи 25 закона № 102-ФЗ). Уклоняется продавец — запись погашают по решению суда о прекращении ипотеки (тот же пункт); Пленумы в пунктах 52 и 53 постановления № 10/22 называют для этого иск о признании обременения отсутствующим к тому, за кем оно записано.

Что записано в законе

• ГК, часть вторая: статьи 486 и 488 — оплата, продажа в кредит, проценты и залог у продавца до оплаты; статья 489 — рассрочка; статья 674 — регистрация найма.
• ГК, часть первая: статьи 334, 339.1, 346, 348, 349, 352, 353 — залог; статья 395 — проценты за просрочку; статья 408 — расписка; статьи 450, 452, 453 — расторжение договора.
• Закон № 102-ФЗ: статья 1 — правила договорной ипотеки применяются к ипотеке в силу закона; статьи 11 и 20 — ипотека возникает с регистрации и регистрируется вместе с правом собственности; статья 25 — погашение записи; статьи 29, 37, 40 — пользование, отчуждение, наём; статья 54.1 — отказ во взыскании.
• Закон № 218-ФЗ: статья 53 — ипотеку в силу закона регистрируют вместе с правом залогодателя (часть 2), переход права и новые обременения — с согласия залогодержателя (часть 4), запись гасят по основаниям закона № 102-ФЗ (часть 11).
• Постановление № 10/22: пункт 65 — неоплата после регистрации, расторжение и возврат квартиры; пункты 52 и 53 — иск о признании обременения отсутствующим.

Что делать сейчас

1. Продавцу до подписи — проверить строку о расчёте: срок оплаты после передачи квартиры, при рассрочке — график с суммами и датами, и нет ли отказа от залога (пункты 1 и 5 статьи 488, пункты 1 и 3 статьи 489 ГК).
2. Обеим сторонам после регистрации — взять выписку из ЕГРН и убедиться, что ипотека в пользу продавца записана вместе с правом покупателя.
3. Покупателю — платить по графику, брать расписку на каждый платёж, а при просрочке гасить просроченную часть до продажи квартиры (пункт 4 статьи 348, пункт 2 статьи 408 ГК).
4. Продавцу при просрочке — письменно потребовать оплату с процентами; если нужен возврат квартиры, сначала предложить покупателю расторгнуть договор, а в суд идти после отказа или молчания в срок из предложения, закона или договора, а без срока — через 30 дней (пункт 2 статьи 452 ГК).
5. После полного расчёта — сразу подать в Росреестр заявление о погашении записи об ипотеке, совместное или одного продавца; если продавец уклоняется, покупателю — письменное требование (пункт 2 статьи 352 ГК), затем иск (пункт 1 статьи 25 закона № 102-ФЗ).