Бывший собственник не выписывается и не съезжает после продажи квартиры — что может покупатель?

Что решает дело

После регистрации перехода права собственник квартиры — покупатель (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса, дальше — ГК), право собственности продавца прекратилось (пункт 1 статьи 235 ГК), а для членов его семьи сам переход — основание прекращения их права пользования, если закон не установил иное (пункт 2 статьи 292 ГК). Остальное решают договор и передаточный акт: кого договор называет в перечне лиц, сохраняющих право пользоваться квартирой (пункт 1 статьи 558 ГК), к какому сроку продавец обязался её освободить и сняться с учёта и передана ли квартира по акту (пункт 1 статьи 556 ГК).

Сторона продавца

Продавец и члены его семьи, потерявшие право пользования, обязаны освободить квартиру: часть 1 статьи 35 Жилищного кодекса (дальше — ЖК) возлагает это на любого, чьё право пользования прекратилось по закону, договору или решению суда. Если договор разрешил продавцу жить в квартире до определённой даты, после неё действует то же правило. Сняться с регистрационного учёта продавец может сам, без суда, — заявлением о регистрации по новому месту жительства (абзац второй статьи 7 закона от 25.06.1993 № 5242-I о праве граждан на свободу передвижения и выбор места жительства) или о снятии с учёта без новой регистрации (подпункт «а» пункта 31 Правил регистрации и снятия граждан с регистрационного учёта, утверждённых постановлением Правительства от 17.07.1995 № 713).

Договорную неустойку за просрочку выезда или снятия с учёта покупатель вправе взыскать, не доказывая убытков (пункт 1 статьи 330 ГК), если соглашение о ней письменное (части первая и вторая статьи 331 ГК); явно несоразмерную последствиям нарушения неустойку суд вправе уменьшить (пункт 1 статьи 333 ГК). Убытки от неисполнения обязательства продавец возмещает (пункт 1 статьи 393 ГК), а при неустойке — по общему правилу в части, ею не покрытой (пункт 1 статьи 394 ГК). Уплата неустойки и возмещение убытков за просрочку не освобождают продавца от самой обязанности выехать, если закон или договор не говорят иное (пункт 1 статьи 396 ГК). Проигравшему спор продавцу суд по общему правилу присудит возместить покупателю судебные расходы — государственную пошлину и издержки (часть 1 статьи 88 и часть 1 статьи 98 Гражданского процессуального кодекса, дальше — ГПК).

Не исполненное добровольно решение о выселении исполняет судебный пристав. Срок для добровольного исполнения по общему правилу — пять дней со дня, когда должник получил постановление о возбуждении исполнительного производства или ему доставили извещение о нём (часть 12 статьи 30 закона от 02.10.2007 № 229-ФЗ «Об исполнительном производстве»). Не освободил квартиру в этот срок — пристав взыскивает с него исполнительский сбор, назначает новый срок и предупреждает, что после него принудительное выселение пройдёт без дополнительного извещения; выселение — это освобождение квартиры от должника, его имущества и домашних животных и запрет ему пользоваться ею (части 1 и 2 статьи 107 того же закона).

Сторона покупателя

Сначала покупатель выясняет, за кем право пользования могло сохраниться: таких людей договор должен перечислить с указанием их прав (пункт 1 статьи 558 ГК). Закон, например, не распространяет правило части 4 статьи 31 ЖК — бывший член семьи собственника по общему правилу не сохраняет право пользования — на тех, кто в момент приватизации квартиры имел равные права пользования с тем, кто её приватизировал, если иное не установлено законом или договором (часть 1 статьи 19 закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ о введении в действие ЖК). Пленум Верховного Суда разъяснил: к ним пункт 2 статьи 292 ГК не применяется — дав согласие на приватизацию, они рассчитывали на бессрочное право пользования, поэтому его учитывают и при продаже квартиры (пункт 18 постановления Пленума Верховного Суда от 02.07.2009 № 14). Если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах такого жильца, он вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора (пункт 1 статьи 460 ГК); сохранил ли право конкретный человек, решит суд по документам приватизации.

Если продавец уклоняется от подписания акта на условиях договора, это считается его отказом передать квартиру (пункт 1 статьи 556 ГК), и покупатель вправе требовать отобрать её у продавца и передать на условиях договора либо вместо этого возместить убытки (части первая и вторая статьи 398 ГК).

Дальше порядок задаёт часть 1 статьи 35 ЖК: срок освобождения устанавливает собственник, и если в этот срок квартиру не освободили, выселение идёт по его требованию на основании решения суда. Выселять самому или отключать коммунальные услуги нельзя: иначе как по основаниям и в порядке, которые установлены законом, никого не выселяют из жилища и не ограничивают в пользовании им, в том числе в коммунальных услугах (часть 4 статьи 3 ЖК).

Иск подают к продавцу и к каждому из членов его семьи, кто потерял право пользования, но не выехал или не снялся с учёта, — о выселении и о признании утратившим право пользования. Без заявления самого человека снять его с учёта можно по вступившему в силу решению суда о выселении или о признании утратившим право пользования (абзац седьмой статьи 7 закона № 5242-I, подпункт «е» пункта 31 Правил № 713); если человек уже выехал, хватает второго из этих решений. Решение в орган регистрационного учёта вправе принести и покупатель как заинтересованное лицо (пункт 32 Правил), а снимают с учёта не позднее рабочего дня, следующего за днём поступления документов (пункт 33).

Что записано в законе

• ГК, часть первая: статьи 223, 235 и 292 — собственник и право пользования; статьи 330, 331, 333, 393, 394, 396 и 398 — неустойка, убытки, исполнение в натуре.
• ГК, часть вторая: статьи 460, 556 и 558 — права третьих лиц, передаточный акт, перечень лиц с правом пользования.
• ЖК: статьи 3, 31 и 35 — выселение только по закону, бывшие члены семьи, обязанность выехать.
• Статья 19 закона № 189-ФЗ и пункт 18 постановления Пленума № 14 — исключение для приватизированного жилья; постановление Пленума — разъяснение суда, а не норма.
• Статья 7 закона № 5242-I и пункты 31–33 Правил № 713 — снятие с учёта; статьи 88, 98 и 428 ГПК и статьи 30 и 107 закона № 229-ФЗ — расходы и исполнение.

Что делать сейчас

1. Достать договор и передаточный акт и выписать: кто назван в перечне лиц с правом пользования, к какому сроку продавец обязался выехать и сняться с учёта, записана ли неустойка, подписан ли акт.
2. Направить продавцу и каждому, у кого право пользования прекратилось, письменное требование освободить квартиру и сняться с учёта к конкретной дате (часть 1 статьи 35 ЖК) — так, чтобы получение можно было доказать.
3. Если срок прошёл, подать иск о выселении и о признании утратившими право пользования, а при неустойке или убытках — заявить и их.
4. Вступившее в силу решение представить в орган регистрационного учёта (пункт 32 Правил № 713), а если квартиру так и не освободили — попросить суд выдать исполнительный лист или направить его на исполнение (часть 1 статьи 428 ГПК).