Подписали акт просмотра квартиры у агента — обязаны ли теперь платить комиссию?

Что решает дело

Ответ — в тексте акта, а не в самой подписи. Строка «квартиру осмотрел» подтверждает лишь показ; комиссию платят по договору, в котором агентство обязалось оказать услуги, а покупатель — оплатить их (пункт 1 статьи 779 Гражданского кодекса, дальше — ГК), и такой договор может оказаться в самом акте. Договор заключён, когда в требуемой форме согласованы все существенные условия, начиная с предмета (пункт 1 статьи 432 ГК), а строки акта суд читает прежде всего по буквальному значению слов (часть первая статьи 431 ГК).

Сторона продавца

Акт, который подписали покупатель и агентство, собственника не связывает: обязательство не создаёт обязанностей для лиц, не участвующих в нём как стороны (пункт 3 статьи 308 ГК). Чем рискует собственник, если покупатель с показа пришёл к нему напрямую, зависит от его договора с агентством.

Когда продажа поручена по агентскому договору, агентство за вознаграждение совершает по поручению собственника юридические и иные действия — от своего имени или от его имени, но за его счёт (пункт 1 статьи 1005 ГК), а вознаграждение платят в размере и в порядке, которые установлены этим договором (часть первая статьи 1006 ГК). Собственнику нужен пункт о том, за что и когда причитается выплата: только за сделку, проведённую агентством, или за любую продажу покупателю, которого оно показало.

Агентский договор может обязать собственника не заключать аналогичных договоров с другими агентами, действующими на определённой в нём территории, либо воздерживаться там от самостоятельной деятельности, аналогичной той, что составляет предмет договора (пункт 1 статьи 1007 ГК). Если такое условие подписано и за его нарушение записана неустойка, агентство вправе требовать её, не доказывая убытков, — при условии, что собственник отвечает за нарушение (пункты 1 и 2 статьи 330 ГК); соглашение о неустойке действительно лишь в письменной форме (части первая и вторая статьи 331 ГК). Подпадает ли под такое ограничение продажа собственной квартиры без посредника, зависит от того, как условие записано: договор с подобным пунктом разумно показать юристу до подписи, а уже подписанный — до сделки с покупателем. Если договор собственника с агентством — об услугах, к нему относятся те же правила, что ниже у покупателя: отказ с оплатой фактических расходов (пункт 1 статьи 782 ГК), а собственнику-потребителю — статья 32 и подпункт 3 пункта 2 статьи 16 закона от 07.02.1992 № 2300-I «О защите прав потребителей». Явно несоразмерную неустойку с собственника суд тоже вправе уменьшить (пункт 1 статьи 333 ГК).

Сторона покупателя

Первое, что выясняет покупатель, — есть ли в акте договор. Существенны предмет договора, условия, которые закон или иной правовой акт называет существенными или необходимыми для договоров такого вида, а также те, о согласовании которых заявила одна из сторон (пункт 1 статьи 432 ГК); услуги — это определённые действия или определённая деятельность исполнителя (пункт 1 статьи 779 ГК). Если в акте перечислены показ или подбор и сумма за них, он может оказаться договором, как бы ни назывался. Неясную строку суд сопоставляет с другими условиями и смыслом документа в целом, а если и так смысл не ясен, выясняет действительную общую волю сторон с учётом цели договора, переговоров, переписки и последующего поведения (части первая и вторая статьи 431 ГК). Сослаться на то, что договора нет, после принятого показа может не получиться: сторона, которая приняла исполнение или иначе подтвердила действие договора, не вправе требовать признать его незаключённым, если это с учётом обстоятельств противоречит добросовестности (пункт 3 статьи 432 ГК).

Если договор есть, оказанные услуги оплачивают, когда и как в нём записано (пункт 1 статьи 781 ГК), а заказчик вправе отказаться от исполнения договора при условии, что оплатит исполнителю фактически понесённые расходы (пункт 1 статьи 782 ГК). Невозможно исполнить договор по вине заказчика — услуги оплачивают полностью, если в законе или договоре нет иного правила (пункт 2 статьи 781 ГК). Когда показ провело агентство — организация или индивидуальный предприниматель, оказывающие услуги потребителям по возмездному договору, — а покупатель заказывает их не для предпринимательской деятельности, а исключительно для личных, домашних, семейных и иных нужд, к отношениям агентства и покупателя применяется и закон № 2300-I — по определениям его преамбулы. Отказаться от договора потребитель вправе в любой момент — с оплатой исполнителю расходов, которые тот фактически понёс на исполнение (статья 32); недопустимые условия, ущемляющие его права, ничтожны (пункт 1 статьи 16), и среди них закон называет условия о штрафных санкциях или иных обязанностях, которые мешают свободно воспользоваться этим правом (подпункт 3 пункта 2 статьи 16).

Покупку «в обход», когда агентство только показало квартиру, а сделку провели без него, можно счесть и отказом от услуг, и невозможностью исполнения по вине заказчика — от этого зависит, возместить ли расходы или оплатить всю цену. Если дело дойдёт до иска, между этими правилами выберет суд — по тексту акта, по услугам, которые действительно оказаны, и по тому, не мешает ли условие отказу от услуг.

Неустойку из акта суд вправе уменьшить, если она явно несоразмерна последствиям нарушения, а заявления должника пункт 1 статьи 333 ГК требует лишь тогда, когда обязательство нарушило лицо, ведущее предпринимательскую деятельность.

Что записано в законе

Возмездное оказание услуг — глава 39 части второй ГК: понятие договора (статья 779), оплата услуг (статья 781), односторонний отказ (статья 782); агентский договор, вознаграждение агента и ограничения прав сторон — статьи 1005–1007 из главы 52. В части первой ГК — стороны обязательства (статья 308), свобода договора (статья 421), толкование и заключение договора (статьи 431 и 432), неустойка (статьи 330, 331 и 333).

Стороны сами решают, что записать в договор, если только содержание условия не предписано законом или иным правовым актом (пункт 4 статьи 421 ГК). В договоре с потребителем закон № 2300-I ограничивает эту свободу: преамбула — кто потребитель и кто исполнитель, статья 16 — недопустимые условия, статья 32 — отказ от договора об оказании услуг.

Что делать сейчас

1. Покупателю — найти или запросить у агентства копию подписанного акта и выписать из неё: какие услуги названы, сумма или процент, срок, условие о покупке у собственника напрямую, неустойка.
2. Если обязанности платить в акте нет, на требование о комиссии ответить письменно, сославшись на текст акта; если есть, а помощь агентства больше не нужна, — уведомить агентство об отказе от исполнения договора по статье 32 закона № 2300-I или пункту 1 статьи 782 ГК с оплатой фактически понесённых им расходов.
3. Получив претензию о комиссии или неустойке, ответить по существу: какие услуги оказаны и, если закон № 2300-I применим, какое условие акта недопустимо по пунктам 1 и 2 статьи 16 этого закона. В суде — просить уменьшить явно несоразмерную неустойку (пункт 1 статьи 333 ГК).
4. Продавцу — прежде чем подписывать договор купли-продажи с покупателем, пришедшим с показа, найти в своём договоре с агентством пункт о вознаграждении и обязательства по пункту 1 статьи 1007 ГК.
5. На следующих показах читать акт до подписи и ставить её под условием об оплате, только если услуги и сумма устраивают.