Росреестр отказал в регистрации купли-продажи квартиры — что делать продавцу и покупателю?

Что решает дело

Когда Росреестр отказал в регистрации, всё решает уведомление об отказе: регистратор обязан перечислить в нём все причины со ссылкой на закон, и новую подачу готовят так, чтобы документами закрыть каждую из них. Отказу всегда предшествует приостановление — отказывают, когда за его срок причины так и не устранили, поэтому второй пакет собирают, сверяя уведомление об отказе с уведомлением о приостановлении.

Сторона продавца

Часть оснований из части 1 статьи 26 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (дальше — закон № 218-ФЗ) касается продавца и его бумаг: у лица, указанного в заявлении как правообладатель, нет права на квартиру или полномочий ею распоряжаться (пункт 1), не представлены нужные документы (пункт 5), документы подписаны неправомочными лицами (пункт 8), поступил акт об аресте квартиры или о запрете действий с ней (пункт 37), сведения о квартире в документах расходятся с Единым государственным реестром недвижимости, ЕГРН (пункт 49). Свои такие причины закрывает продавец: приносит недостающий документ, добивается судебного акта или акта органа о снятии ареста или запрета (часть 6 статьи 26), а неточность в тексте договора исправляет вместе с покупателем.

Если деньги уже получены, собственником всё равно остаётся продавец: у покупателя право возникает с момента регистрации (пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса, дальше — ГК). Отказ не делает договор недействительным: по разъяснению Пленумов, отсутствие регистрации перехода права такого основания не даёт (пункт 60 постановления Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда № 10/22 от 29.04.2010). Сторона, необоснованно уклоняющаяся от регистрации перехода, возмещает другой стороне убытки от задержки (пункт 3 статьи 551 ГК) — в том числе продавец, который без оснований не идёт на новую подачу. Если уклоняется покупатель, продавец по той же норме сам вправе требовать в суде регистрации перехода права.

Сторона покупателя

От покупателя зависят его собственные документы. Если заявление подаёт представитель, по общему правилу у него должна быть нотариально удостоверенная доверенность (часть 4 статьи 15 закона № 218-ФЗ); при покупке квартиры в общую долевую собственность с заявлением по общему правилу обращаются все покупатели (часть 4.1 статьи 15).

Деньги, отданные до регистрации, собственником покупателя не делают, а исполнение договора до регистрации перехода не меняет отношений сторон с третьими лицами (пункт 2 статьи 551 ГК). Если продавец не идёт на новую подачу, покупатель вправе требовать в суде регистрации перехода права (пункт 3 статьи 551 ГК), и тогда переход регистрируют на основании решения суда (часть 7 статьи 15 закона № 218-ФЗ). Пленумы разъяснили условие: по общему правилу такой иск удовлетворяют, если продавец уже передал квартиру покупателю; если не передал, в одном иске соединяют требования о передаче и о регистрации перехода (пункт 61 постановления № 10/22). Когда стороны решают разойтись, договор расторгают соглашением (пункт 1 статьи 450 ГК); если продавец успел получить деньги, а своё обязательство не исполнил, возврат идёт по правилам о неосновательном обогащении, если закон, договор или существо обязательства не требуют иного (абзац второй пункта 4 статьи 453 ГК).

Что записано в законе

Отказ — ступень после приостановления: в регистрации отказывают, если за срок приостановления не устранены причины из статьи 26 закона № 218-ФЗ (часть 1 статьи 27 закона № 218-ФЗ); по общему правилу этот срок — не больше трёх месяцев (часть 2 статьи 26), а при аресте или запрете — до акта об их снятии (часть 6 статьи 26). Уведомление об отказе направляют заявителю в день отказа, и в нём должны быть все причины с обязательной ссылкой на закон (часть 6 статьи 29). Через апелляционную комиссию обжалуют решения о приостановлении (часть 12.1 статьи 29, часть 1 статьи 31.1), а решение об отказе заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд (часть 12.2 статьи 29) — как правило, административным иском по части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства (дальше — КАС) в течение трёх месяцев со дня, когда стало известно о нарушении прав (часть 1 статьи 219 КАС). Если суд признает отказ незаконным и укажет провести регистрацию, её проводят без нового заявления — по решению суда и документам из реестрового дела (часть 2 статьи 27 закона № 218-ФЗ).

Для физических лиц пошлина за регистрацию права — 4 000 рублей, если кадастровая стоимость квартиры не определена или не больше 20 000 000 рублей; при большей стоимости пошлина — 0,02 % кадастровой стоимости на день обращения; нижняя граница — 0,02 % цены по договору, верхняя — 500 000 рублей, а сумму округляют до полных 100 рублей в меньшую сторону (подпункт 22 пункта 1 статьи 333.33 Налогового кодекса, дальше — НК). Платят её до подачи заявления, а при электронной подаче — до принятия заявления к рассмотрению (подпункт 5.2 пункта 1 статьи 333.18 НК); если и через пять рабочих дней после подачи заявления сведений об оплате так и нет, его возвращают без рассмотрения (пункт 3 статьи 25 закона № 218-ФЗ). Возврат заявления без рассмотрения по статье 25 — не отказ: уплаченная пошлина в этом случае подлежит возврату (подпункт 7 пункта 1 статьи 333.40 НК). При отказе уплаченную пошлину не возвращают; половину возвращают, если по совместному заявлению сторон рассмотрение прекратили до решения регистратора (части 1 и 2 статьи 31 закона № 218-ФЗ, пункт 4 статьи 333.40 НК).

Срок регистрации по новому заявлению — семь рабочих дней с приёма органом регистрации прав и девять — с приёма в многофункциональном центре, если законом не установлено иное (пункты 1 и 2 части 1 статьи 16 закона № 218-ФЗ), а по нотариально удостоверенной сделке — три рабочих дня, при электронной подаче — один (пункт 9), через многофункциональный центр — пять (пункт 10); если на момент подачи заявления сведений об оплате пошлины нет, срок считают с даты их получения (часть 7 статьи 18). Бумажные документы после отказа выдают заявителю (пункт 5 части 1 статьи 29), и договор на бумаге для новой подачи снова нужен в подлиннике (часть 3 статьи 21).

Что делать сейчас

1. Разобрать уведомление об отказе: выписать каждую причину с пунктом части 1 статьи 26 и рядом — чей документ её закрывает: продавца, покупателя или обеих сторон.
2. Если отказ выглядит незаконным, подать административный иск в течение трёх месяцев (часть 1 статьи 219 КАС): для отказа закон называет суд, а не апелляционную комиссию (часть 12.2 статьи 29 закона № 218-ФЗ).
3. Если причины устранимы, собрать недостающие документы и бумажный подлинник договора, оплатить пошлину до подачи и подать новое заявление: его подают обе стороны договора или нотариус, если сделку удостоверял он (пункты 3 и 5 части 3 статьи 15 закона № 218-ФЗ).
4. Если деньги уже переданы, а другая сторона на новую подачу не идёт, письменно предложить ей дату подачи, а если она откажется, выбрать между иском о регистрации перехода (пункт 3 статьи 551 ГК) и соглашением о расторжении с возвратом денег (пункт 1 статьи 450, абзац второй пункта 4 статьи 453 ГК).