Продавец квартиры умер до регистрации перехода права — что будет с покупкой?

Что решает дело

Если продавец умер, не дождавшись регистрации перехода, его обязанности по договору купли-продажи переходят к наследникам, и покупатель вправе предъявить им иск о государственной регистрации перехода права собственности (абзац первый пункта 62 постановления Пленума Верховного Суда и Пленума Высшего Арбитражного Суда от 29.04.2010 № 10/22). Запись в реестр вносят при заявлениях всех лиц, совершивших сделку, если иное не установлено законом (абзац второй пункта 3 статьи 8.1 Гражданского кодекса Российской Федерации, дальше — ГК), поэтому переход регистрируют по заявлениям покупателя и наследников, а если наследники на подачу не идут, — по решению суда. Наследников нет — покупатель, которому квартира передана во владение, вправе обратиться за регистрацией сам, а отказ регистратора из-за отсутствия заявления продавца обжаловать в суд (абзацы второй и третий пункта 62 постановления Пленумов № 10/22).

Сторона продавца

Место продавца в договоре занимают его наследники, принявшие наследство: такой наследник становится должником по договору умершего и несёт обязанности по нему со дня открытия наследства (абзац второй пункта 61 постановления Пленума Верховного Суда от 29.05.2012 № 9 «О судебной практике по делам о наследовании»). От этих обязанностей не освобождает и то, что свидетельство о праве на наследство ещё не получено (пункт 49 постановления Пленума № 9). Вместе с обязанностями к наследникам переходят и права из договоров умершего, если иное не предусмотрено законом или договором (абзац третий пункта 14 постановления Пленума № 9), поэтому оставшуюся часть цены, если она не выплачена, покупатель по общему правилу платит наследникам, принявшим наследство.

Принять наследство наследники могут в течение шести месяцев со дня его открытия (пункт 1 статьи 1154 ГК). Покупатель по договору — кредитор умершего продавца: долгами наследодателя считаются все его обязательства, которые не прекращаются смертью должника (пункт 58 постановления Пленума № 9, пункт 1 статьи 418 ГК). До принятия наследства требования кредиторов можно предъявить к наследственному имуществу, к делу при этом привлекают исполнителя завещания или нотариуса, а суд приостанавливает рассмотрение, пока наследство не примут наследники или выморочное имущество не перейдёт к Российской Федерации, её субъекту или муниципальному образованию (абзац первый пункта 3 статьи 1175 ГК). Принятое наследство признаётся принадлежащим наследнику со дня открытия наследства — независимо и от времени фактического принятия, и от момента регистрации его права (пункт 4 статьи 1152 ГК).

Сторона покупателя

Пока переход не зарегистрирован, собственником квартиры остаётся продавец; покупатель, которому квартира передана во владение, — её законный владелец и вправе защищать владение, но распоряжаться квартирой не вправе (абзац третий пункта 60 постановления Пленумов № 10/22).

Если документы на регистрацию поданы ещё при жизни продавца, о его смерти регистратор может узнать сам: факт смерти гражданина проверяется межведомственным запросом сведений о государственной регистрации смерти (часть 10.1 статьи 29 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»). Для заявления, поданного продавцом при жизни, прямого правила в законе № 218-ФЗ нет: как с ним поступить, регистратор решит сам, а последнее слово при несогласии останется за судом. Покупателю разумно, не дожидаясь исхода, сразу готовить запасной путь — заявления вместе с наследниками или иск к ним.

Иск к наследникам — тот же иск о государственной регистрации перехода права собственности, что и в случае, когда Росреестр отказал в регистрации купли-продажи, а продавец на новую подачу не идёт; ответчиками здесь становятся наследники (абзац первый пункта 62 постановления Пленумов № 10/22). Удовлетворяют его при условии, что продавец исполнил обязанность передать квартиру (абзац второй пункта 61 постановления Пленумов № 10/22); если не исполнил, в том же иске можно требовать и передачи; откажут в ней — откажут и в регистрации (абзац третий пункта 61 постановления Пленумов № 10/22). Передачу оформляют подписанным сторонами передаточным актом или иным документом о передаче, и, если иное не предусмотрено законом или договором, обязанность продавца передать квартиру считается исполненной после её вручения покупателю и подписания такого документа (абзацы первый и второй пункта 1 статьи 556 ГК). Если по договору переход права от передачи не зависит, иску не мешает владение продавца (абзац четвёртый пункта 61 постановления Пленумов № 10/22).

Если наследников у продавца нет, покупатель, которому квартира передана во владение по договору, вправе обратиться за регистрацией перехода сам, а отказ регистратора из-за отсутствия заявления продавца — обжаловать в суд (абзацы второй и третий пункта 62 постановления Пленумов № 10/22). Суд проверяет, исполнил ли продавец обязанность передать квартиру, а покупатель — обязанность её оплатить; если единственное препятствие для регистрации — отсутствие продавца, суд удовлетворяет требование и обязывает регистратора зарегистрировать переход (абзац четвёртый пункта 62 постановления Пленумов № 10/22).

Что записано в законе

Наследство переходит к наследникам в порядке универсального правопреемства — в неизменном виде, как единое целое и в один и тот же момент, если из правил кодекса не следует иное (пункт 1 статьи 1110 ГК), и в его состав входят имущественные права и обязанности умершего, кроме неразрывно связанных с его личностью и тех, переход которых по наследству не допускается законом (части первая и вторая статьи 1112 ГК). Смертью должника обязательство прекращается, если исполнить его без личного участия должника нельзя или оно иным образом неразрывно связано с его личностью (пункт 1 статьи 418 ГК).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи подлежит государственной регистрации (пункт 1 статьи 551 ГК). Права по договору регистрируют по заявлению сторон договора, если законом № 218-ФЗ не установлено иное (пункт 3 части 3 статьи 15 закона № 218-ФЗ), а по решению суда — по правилам того же закона (часть 1 статьи 58 закона № 218-ФЗ); если решение суда прекращает право одного лица и даёт его другому, регистрация может проводиться по заявлению того, у кого право возникает (часть 3 статьи 58 закона № 218-ФЗ).

Для нотариально удостоверенной сделки запись может быть внесена по заявлению любой стороны, в том числе через нотариуса (пункт 3 статьи 8.1 ГК), а закон № 218-ФЗ позволяет подать заявление о регистрации права и самому нотариусу или его уполномоченному работнику (пункт 5 части 3 статьи 15); о смерти стороны до подачи эти нормы не говорят.

Что делать сейчас

1. Собрать договор, передаточный акт или иной документ о передаче и подтверждения оплаты — по ним суд проверит передачу квартиры, а если наследников нет, ещё и оплату (абзац второй пункта 61, абзац четвёртый пункта 62 постановления Пленумов № 10/22).
2. Предложить наследникам, принявшим наследство, подать заявления о регистрации перехода вместе с покупателем (пункт 3 статьи 8.1 ГК), а при отказе или молчании — предъявить им иск о регистрации перехода права (абзац первый пункта 62 постановления Пленумов № 10/22).
3. При нотариальном договоре — спросить нотариуса, который его удостоверил, подано ли заявление о регистрации: по закону № 218-ФЗ подать его может и нотариус (пункт 5 части 3 статьи 15).
4. Наследников нет, а квартира передана — заявление о регистрации перехода подать самому, а отказ регистратора из-за отсутствия заявления продавца обжаловать в суд (абзацы второй и третий пункта 62 постановления Пленумов № 10/22).