Мою квартиру продают по чужому объявлению без моего ведома — что делать?

Что решает дело

Главная защита собственника от чужого объявления — запись в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) о невозможности государственной регистрации без его личного участия: её вносят по его заявлению в течение пяти рабочих дней со дня приёма (часть 1 статьи 36 закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», дальше — закон № 218-ФЗ). Пока запись есть, заявление о регистрации перехода, прекращения, ограничения права или обременения квартиры от любого, кроме собственника и его законного представителя, в том числе от представителя по доверенности, возвращают без рассмотрения (часть 3). Не мешает запись регистрации по вступившему в силу решению суда, по требованию судебного пристава-исполнителя, когда это допускает закон об исполнительном производстве, и в иных случаях из федеральных законов (там же).

Сторона продавца

Право распоряжаться квартирой принадлежит собственнику (пункт 1 статьи 209 Гражданского кодекса, дальше — ГК); другой человек заключает сделку от его имени в силу полномочия из доверенности, указания закона или акта уполномоченного органа (пункт 1 статьи 182 ГК). Договор, подписанный без полномочий или с их превышением, считается заключённым от имени и в интересах подписавшего, если собственник его потом не одобрит (пункт 1 статьи 183 ГК).

Заявление о невозможности регистрации подаёт собственник, его законный представитель или представитель по нотариально удостоверенной доверенности, в том числе через личный кабинет без усиленной квалифицированной электронной подписи (часть 1 статьи 36 закона № 218-ФЗ). Самому собственнику запись продать квартиру не мешает: при регистрации перехода или прекращения права собственности с его личным участием или участием законного представителя, а также при регистрации прав в порядке наследования регистратор погашает её без заявления (пункт 1 части 2). Отозвать заявление может собственник или его законный представитель — представителя по доверенности норма не называет; ещё запись погашает вступивший в силу судебный акт (пункты 2 и 3 части 2).

Если в ЕГРН есть адрес электронной почты или номер телефона собственника, о каждом запросе сведений о квартире ему сообщают не позднее рабочего дня, следующего за днём запроса (часть 18 статьи 62 закона № 218-ФЗ), а по его запросу в течение трёх рабочих дней называют лиц, получивших сведения о ней (часть 17). Исключение в обоих случаях — органы, ведущие оперативно-разыскную деятельность, и федеральный орган по противодействию отмыванию преступных доходов при его проверках (части 17 и 18).

Прежнюю доверенность собственник вправе отменить (пункт 2 статьи 188 ГК) в той же форме, в какой она выдана, или нотариально (подпункт 2 пункта 1 статьи 188 ГК), кроме безотзывной — её можно отменить в случаях, названных в ней самой, после прекращения обязательства, ради которого она выдана, а при злоупотреблении представителя или явной угрозе злоупотребления — в любое время (пункт 1 статьи 188.1). Об отмене он извещает представителя и известных ему третьих лиц, для представительства перед которыми она выдана (абзац первый пункта 1 статьи 189 ГК); нотариальную отмену вносят в реестр нотариальных действий, и не извещённые раньше третьи лица считаются извещёнными на следующий день после внесения (абзацы второй и шестой того же пункта). Если третьему лицу предъявили доверенность, о прекращении которой оно не знало и не должно было знать, права и обязанности от действий бывшего представителя сохраняют силу для собственника (пункт 2 статьи 189), поэтому с отменой не тянут.

Сторона покупателя

Покупателю важно не то, кто разместил объявление, а кто записан собственником. Общедоступная выписка из ЕГРН показывает зарегистрированные права, ограничения и обременения, запись о невозможности регистрации без личного участия правообладателя или его законного представителя и поступившие, но не рассмотренные заявления о регистрации (часть 7 статьи 62 закона № 218-ФЗ); сведения в ней верны на дату её подписания (часть 4).

Имени собственника в ней может не быть: если он не подавал заявления о выдаче третьим лицам своих фамилии, имени, отчества и даты рождения (часть 1 статьи 36.3), выписка сообщит лишь, что квартира принадлежит физическому лицу, кроме выписок для сособственников, супруга и других лиц из части 6 статьи 36.3 (часть 7.1 статьи 62). Выписку с именем выдают самому правообладателю (пункт 1 части 13 статьи 62), поэтому её просят у продавца; сведения о правообладателе в ней любой может проверить на официальном сайте органа регистрации прав с результатом под уникальным номером (часть 8.1).

За представителя говорит доверенность — письменное уполномочие для представительства перед третьими лицами (пункт 1 статьи 185 ГК). Для заявлений о регистрации и распоряжения зарегистрированными в государственных реестрах правами её удостоверяет нотариус, если закон не предусматривает исключения (пункт 1 статьи 185.1 ГК); без даты совершения она ничтожна (абзац второй пункта 1 статьи 186 ГК). Сведения об отмене доверенностей из реестра нотариальных действий и реестра распоряжений об отмене доверенностей Федеральная нотариальная палата даёт любому бесплатно и круглосуточно через интернет (абзацы второй — четвёртый пункта 1 статьи 189 ГК).

Если у подписавшего договор не было полномочий или он их превысил, а собственник отказался одобрить сделку или не ответил в разумный срок, покупатель вправе потребовать от подписавшего исполнения либо отказаться от сделки и взыскать с него убытки; убытки не возмещают, если при совершении сделки покупатель знал или должен был знать, что полномочий нет или они превышены (пункт 3 статьи 183 ГК). Должен ли был покупатель это знать, определит суд.

Задаток выдаёт одна сторона договора другой (пункт 1 статьи 380 ГК), поэтому его, как и аванс, разумно передавать самому собственнику. Соглашение о задатке оформляют письменно, сколько бы ни передавали, а платёж, про который неясно, задаток ли он, — например, без соглашения на бумаге, — признают авансом, пока сторона не докажет обратное (пункты 2 и 3).

Что записано в законе

В законе № 218-ФЗ статья 36 посвящена записи о невозможности регистрации без личного участия, статья 36.3 — согласию выдавать третьим лицам данные правообладателя, статья 62 — выписке, её проверке, уведомлениям о запросах и списку получивших сведения.

В части первой ГК — право распоряжения (статья 209), представительство и сделка без полномочий (статьи 182 и 183), доверенность и её отмена (статьи 185, 185.1, 186, 188, 188.1 и 189), задаток (статья 380).

Что делать сейчас

1. Собственнику — подать заявление о невозможности регистрации без личного участия, а через пять рабочих дней со дня приёма проверить запись по выписке.
2. Собственнику — запросить список лиц, получавших сведения о квартире, и отменить прежние доверенности, известив представителей.
3. Собственнику — сохранить адрес и снимки экрана объявления с датой, сообщить о нём площадке и подать заявление в полицию.
4. Покупателю — до задатка получить от продавца свежую выписку с его именем и проверить её на сайте органа регистрации прав, а у представителя — нотариальную доверенность с датой; не отменена ли она — проверить по сведениям Федеральной нотариальной палаты.
5. Покупателю — задаток или аванс отдавать только по письменному соглашению и только собственнику из выписки, а если в ней есть запись о невозможности регистрации без личного участия, проводить сделку с ним лично.