Спрос на аренду квартир во многих городах России велик. Большинство арендаторов заселяются в квартиру без оформления договора аренды. Иногда происходит непредвиденная ситуация: банк выявляет факт проживания в ипотечной квартире сторонних лиц. В этой статье будет рассказано, как избежать подобных неприятностей и можно ли вообще сдавать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке.
Выгодно ли сдавать ипотечное жилье?
Дать однозначный ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку, и выгодно ли это, сложно. Часть финансово-кредитных организаций утверждает, что взять квартиру в ипотеку и сдавать в аренду вполне возможно. Если же говорить о позиции крупнейшего российского игрока на рынке ипотечного кредитования — Сбербанка России, то существует принципиальный запрет, то есть клиент не имеет право сдать ипотечную квартиру в аренду.
С финансовой точки зрения заемщик получает значительную выгоду, потому что:
- арендная плата частично или полностью компенсирует затраты на внесение ежемесячного платежа в банк по договору;
- появляются средства на оплату коммунальных услуг, так как часть арендодателей возлагают эти расходы на лиц, которые временно проживают в квартире.
Взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду часто оказывается большим риском, потому что:
- часть российских банков запрещают клиенту проводить какие-либо операции с недвижимостью;
- в случае отсутствия арендного соглашения заемщик будет наказан по всей строгости закона (более конкретно — чуть ниже).
Требования банков
Для финансового учреждения в процессе взаимоотношений с клиентом наиболее важны следующие моменты:
- сохранность предмета залога — именно поэтому кредиторы и не приветствуют арендные ситуации);
- регулярность внесения платежей — этот фактор в процессе решения вопросов между заемщиком и банком часто становится решающим и банк разрешает клиенту пустить квартирантов, чтобы потом не возникала просроченная задолженность;
- получение заработка в виде процентов по займу.
Существует несколько вариантов развития событий, которые влекут за собой различные последствия для собственника жилья:
- банк разрешает сдавать квартиру в ипотеке;
- установлен прямой запрет осуществлять данное действие, за нарушение которого применяются санкции;
- банк и клиент решают в конкретном случае можно ли сдавать квартиру в аренду, если она в ипотеке.
Основные требования финансовых учреждений, которые разрешают сдавать ипотечную квартиру в аренду:
- заключение договора аренды у нотариуса;
- запрет на автоматическую пролонгацию соглашения;
- ограничение максимального срока действия контракта.
Последний критерий важен, так как банки раньше часто сталкивались с ситуациями, когда договор аренды по сроку был дольше ипотечного.
Необходимые документы
Ответ на вопрос, можно ли сдавать квартиру, купленную в ипотеку в аренду, ясен. Порядок действий сторон в случае положительного ответа от кредитного учреждения следующий:
- сбор необходимого пакета документов;
- обращение к частному или государственному нотариусу в населенном пункте, где расположена квартира.
Для визита к нотариусу понадобятся следующие документы:
- паспорта участников сделки;
- документ, подтверждающий право собственности на недвижимость;
- справка из ЖЭКа или управляющей компании о составе семьи.
Если ипотечная квартира оформлена в долевую собственность (например, при материнском капитале), то уже в конторе все владельцы оформляют согласие на заключение арендной сделки.
Нюансы
Физическое лицо решило купить квартиру в ипотеку, чтобы сдавать в аренду, выгодно ли это или нет — вопрос сугубо индивидуальный, но в любом случае необходимо учитывать основные нюансы:
- банк имеет право проверять состояние предмета залога. По этой причине важно, чтобы проживание в квартире сторонних лиц было юридически легализовано;
- квартиросъемщик должен знать, что проживает в заложенном жилье;
- арендатор получает право контроля за систематичностью и полнотой внесения платежей по договору заемщиком.
Санкции к заемщикам при нарушении ипотечного договора
Серьезность негативных последствий переоценить сложно. При первичном выявлении факта запрещенной аренды банк обычно выносит предупреждение клиенту. Если же ситуация не меняется, то существует угроза следующих ситуаций:
- Наложение штрафа за нарушение условий соглашения.
- Досрочное расторжение договора по инициативе банка. В таком случае клиент обязан единоразово вернуть кредитору всю сумму оставшегося долга с процентами. Если возврат не проводится добровольно, банк успешно решает проблему через суд.
Плюсы и минусы от того, чтобы взять ипотеку и сдавать квартиру в аренду каждый гражданин пусть определяет для себя лично. Все действия необходимо осуществлять по закону и договоренности с банком. Только в таком случае клиент застрахован от неприятностей.