Квартира в ипотеке: как ее продать? Пошаговая инструкция

Нередко у людей, оформивших ипотечный кредит, возникает желание продать квартиру, хотя жильё ещё не является их собственностью. Основная особенность такой сделки — полноценное участие банка, который становится третьей стороной договора.

В этом состоит и главная проблема продажи: кредитная организация не во всех случаях даёт согласие на продажу недвижимости. Данная статья расскажет о том, как продать квартиру в ипотеке, какие документы для этого нужны и как не допустить распространённые ошибки.

Можно ли продать квартиру в ипотеке?

Можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку? Этим вопросом задаются многие, хотя причины у каждого человека разные:

  • найден лучший вариант жилья;
  • возникли трудности с оплатой ежемесячных взносов;
  • условия ипотеки оказались неподъёмными;
  • появилась идея извлечь из ипотеки финансовую выгоду;
  • на решение о продаже повлияли семейные обстоятельства.

Вне зависимости от того, сколько комнат включает в себя квартира, где она находится и что сподвигло гражданина на заключение сделки, продать жильё можно, не беспокоясь о том, что это займёт много времени.

Продавать ипотечное жильё без согласия кредитной организации категорически запрещено. В случае несоблюдения данного пункта права на объект недвижимости получает банк.

Цена квартиры, находящейся в ипотеке, как правило, ниже рыночной, поэтому найти потенциального покупателя несложно. Чаще всего такое жильё приобретают специалисты по недвижимости, впоследствии получающие от покупки выгоду.

На сделку по приобретению ипотечного жилья может пойти и обычный покупатель, не имеющий на руках большую сумму денег. К самой немногочисленной категории относятся граждане, желающие стать владельцами конкретной квартиры. Возможность приобретения её по низкой стоимости несёт для них большую ценность.

Способы продажи

Начать оформление сделки по продаже квартиры, которая находится в ипотеке, следует с посещения кредитной организации. В зависимости от условий ипотеки, возможностей гражданина и индивидуальных особенностей кредита владельцу квартиры могут быть предложены следующие варианты:

  1. Погашение ипотечного кредита раньше срока.
  2. Продажа недвижимости с передачей долга покупателю.
  3. Продажа квартиры с погашением кредита в ходе сделки.
  4. Передача права продажи банку.

Сообщив кредитной организации о своих намерениях и предоставив необходимые документы (те же, что и при оформлении ипотеки), гражданин может рассчитывать на то, что банк предложит ему наиболее выгодный вариант.

Досрочное погашение ипотеки

Выплата суммы кредита раньше срока означает поиск покупателя, готового оплатить стоимость квартиры и вместе с тем погасить долг текущего владельца. Немногие соглашаются на такой вариант, считая его самым дорогим, но нередко оказывается, что ожидания не совпадают с действительностью. Особым спросом пользуются квартиры в строящихся домах: если есть уверенность в работе застройщика, погасить ипотечный кредит заранее будет очень выгодно.

Оформление такой сделки не отнимет у сторон много времени. Основным моментом является получение официального согласия банка, подписание обеими сторонами договора о продаже жилья и документальное подтверждение суммы долга, который придётся погасить новому покупателю.

Материнский капитал

Сторона, которая взяла ипотеку, обязуется выписать из квартиры всех членов семьи, а второй участник сделки — внести задаток в размере суммы, необходимой для закрытия ипотеки. Банк в свою очередь снимает обременение с объекта недвижимости и снабжает нового покупателя документацией для переоформления права собственности на квартиру.

Покупка квартиры таким способом сопряжена с определённым риском для потенциального владельца: по условиям нотариально заверенного соглашения заёмщик получает задаток на руки, поэтому возможность присвоения денег не исключена. В таком случае закон окажется на стороне покупателя, однако возвращение денег через банк или через суд отнимает много времени.

Продажа с погашением кредита в ходе сделки

Более приемлемым для покупателя является вариант с погашением ипотечного кредита в ходе покупки квартиры, ведь тогда получателем задатка выступает банк. Процесс продажи недвижимости следующий: получив согласие от банка и определив размер задолженности, покупатель кладёт определённые суммы в две банковские ячейки: долг по ипотеке для банка и стоимость квартиры для продавца.

Текущий владелец квартиры, владеющий правом собственности, самостоятельно погашает кредит. После этого осуществляется переоформление права собственности, и банк снимает обременение с объекта, предоставляя при этом покупателю соответствующие справки. Получить деньги из второй ячейки продавец может только по завершении всех этапов продажи.

Риски, сопутствующие оформлению такой сделки, минимальны как для сторон, так и для кредитной организации, поэтому этот вариант выбирает большинство покупателей. Единственным неудобством является то, что банк руководит процедурой продажи и самостоятельно определяет детали соглашения.

Продажа квартиры вместе с ипотечным долгом

Иногда вместе с жильём покупатель получает и ипотечные обязательства, передающиеся ему на прежних или на других условиях. В данном случае банк оценивает возможности приобретающей стороны и принимает решение о том, какой кредит получит покупатель. Предпочтение этому способу отдают те, у кого нет на руках суммы, необходимой для погашения ипотечного кредита.

Приобретение ипотечного жилья этим способом выгодно как для продавца, так и для покупателя, так как стоимость такой недвижимости ниже рыночной. Процедура продажи квартиры, купленной в ипотеку, начинается с того, что новый покупатель обращается в банк с целью оформить ипотечный кредит. Лишь после соблюдения формальностей и выбора объекта недвижимости к соглашению подключается третья сторона — текущий собственник ипотечного жилья.

Кредитная организация берёт на себя ответственность за сделку, предлагая продавцу лишь подписать необходимую документацию. Однако, продажа долговых обязательств ипотечного кредитования не всегда выгодна для банка, который может наложить на заёмщика санкции или запретить перекредитование до полного погашения задолженности.

Продажа ипотечного жилья банком

Продавать квартиру с невыплаченной ипотекой путём передачи её банку приходится не по собственному желанию. Кредитная организация получает права на имущество (с сохранением права собственности владельцем) в случае неуплаты ежемесячных взносов или наличия у заёмщика просрочек по кредиту. Так банк стремится обезопасить себя и потерпеть минимальные потери по итогам сложившейся ситуации.

Как правило, банк проявляет инициативу и предлагает заёмщику выставить на продажу ипотечную недвижимость. Поиск покупателя при этом занимает немало времени и сопровождается постепенным снижением стоимости квартиры, на что текущий владелец не оказывает никакого влияния.

Данный вид сделки безопасен для обеих сторон и сопряжён с неудобствами лишь для продавца, у которого не получится выручить много денег с продажи. Стоит также отметить, что купить другую квартиру в ипотеку, по крайней мере путём сотрудничества с тем же банком, такому заёмщику будет непросто.

Кредитный брокер

Пошаговая инструкция

Продать ипотечную квартиру не сложнее, чем оформить ипотечный кредит. Важно лишь снабдить банк необходимой информацией и предоставить требующийся пакет документов, в который входят:

  • паспорта сторон, в том числе и других владельцев ипотечного жилья (при наличии);
  • документ о занятости и заработной плате покупателя, подтверждающий его платёжеспособность;
  • справка о прописанных в квартире лицах;
  • оригинал справки из Единого Госреестра недвижимости об отсутствии обременения;
  • справка, подтверждающая отсутствие задолженностей по коммунальным платежам;
  • технический паспорт объекта недвижимости и его оценка;
  • согласие супруга или супруги на оформление сделки (если квартира была куплена в браке);
  • разрешение на продажу от органов опеки (в случае, если владельцами являются несовершеннолетние граждане).

Не всегда у текущего владельца есть возможность предоставить банку все документы для продажи квартиры, и в особенности справку об отсутствии обременения. Тогда эту задачу берёт на себя банк, передающий справку непосредственно в руки покупателю

Рассмотрим порядок продажи ипотечной квартиры. Оформление сделки начинается с визита в банк, который даёт согласие на продажу и производит оценку квартиры (размер оставшегося долга, стоимость жилья, его состояние). Затем, в зависимости от выбранного метода продажи, покупателем вносится задаток, обычно покрывающий сумму задолженности прежнего владельца. Сделка в обязательном порядке регистрируется в Росреестре.

Получив необходимую сумму, кредитная организация позволяет сторонам осуществить переоформление собственности и снимает обременение с жилья, подтверждая это соответствующим документом. В большинстве случаев оформление сделки завершается тем, что продавец получает деньги, находящиеся в банковской ячейке. Соблюдение пошаговой инструкции продажи квартиры, взятой в ипотеку, в разы сокращает риски для обеих сторон.

Налоговые обязательства

Сторона, продающая квартиру через ипотеку, обязуется предоставить часть полученной выгоду государству. Для тех, кто приобрёл квартиру не более трёх лет назад, а также для тех, кто извлёк из соглашения финансовую выгоду (продажа по более высокой цене), размер налога составляет 13%. Покупатель, приобретая ипотечную квартиру, дополнительные налоговые обязательства не получает.

Видео, рассказывающее об опыте реальных сделок:

Становится очевидно, что продать ипотечную квартиру можно, вне зависимости от того, что сподвигло заёмщика на оформление сделки. Специфика продажи ипотечной недвижимости напрямую зависит от заёмщика и от платёжеспособности покупателя, ведь чем выгоднее сделка для кредитной организации, тем быстрее она будет оформлена.

Обе стороны при продаже квартиры должны соблюдать условия, поставленные банком, который является третьей и главной стороной соглашения. Только в таком случае выгода от сделки будет максимальной.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Adblock
detector