Алгоритм составления и заключения предварительного договора купли-продажи квартиры по ипотеке

У заемщиков всегда появляется необходимость в составлении предварительного договора купли-продажи при покупке жилья на вторичном рынке. С какой целью это соглашение оформляется человеку не всегда понятно. В рамках статьи более подробно дана информация, для чего необходим ПДКП при ипотеке, так же подробно отображен образец предварительного договора купли продажи квартиры по ипотеке.

предварительный договор купли-продажи

Предварительный договор при покупке в ипотеку

Предварительный договор это соглашение, в рамках которого устанавливаются двусторонние обязательства сторон о том, что они должны будут в ближайшем времени заключить основной документ купли продажи. Условия предварительного договора затем прописываются в основном соглашении, помимо этого он должен соответствовать нормам ст. 429 ГК РФ.

У многих заемщиков возникает ещё один вопрос: кто занимается составлением предварительного договора купли продажи квартиры в ипотеку? В настоящее время нотариальная заверка не является необходимостью при составлении предварительного договора купли продажи квартиры находящейся в ипотеке, но чтобы подстраховаться можно его заключить у квалифицированного нотариуса.

К примеру, Сбербанк с 2018 года составляет подобные соглашения самостоятельно в простой (письменной форме). Если ваша ситуация имеет более сложные договоренности с продавцом, то следует обратиться за консультацией к юристам (они сдержат стороны от нарушений и помогут контролировать своевременное исполнение обязательств).

как заключить договор

Предварительное согласование сделки это отличный способ зафиксировать все устные договоренности между покупателями и продавцом. Кроме того после заключения подобного документа продавец уже не сможет продать жилье покупателю готовому заплатить большую цену. Этот документ будет иметь силу до момента подписания основного.

Новостройка

При покупке первичного жилья подобное соглашение не заключается.

Застройщики в связи с федеральным законом 214 не могут предлагать покупателю заключать ПДКП ещё не достроенной недвижимости. В некоторых случаях они могут предложить оформить это соглашение с передачей векселя компании (вексель подразумевает под собой сумму стоимости квартиры). Выдать ипотечный вексель может организация имеющая лицензию Центрального банка. Оформление с использованием векселя делается в два этапа:

  1. На первом этапе инвестор совместно с застройщиком составляют ПДКП и договор по продаже векселя.
  2. На второй этапе они заключают основной договор, и спонсор за счет средств застройщика оплачивает квартиру.
Несмотря на выгодное предложение, такая схема все равно создает большие риски для покупателей, ведь застройщик может заключить предварительный договор с разными людьми на одну и ту же квартиру.

Этапы оформления

После того как банк одобрил ипотеку нужно начать поиск продавца. Ваш продавец найден и следующий шаг это предоставление с его стороны всей технической документации (полученные данные понадобятся для формирования предварительного договора купли продажи квартиры в ипотеку). При ипотечной сделке оформление ПДКП является обязательным.  Купля-продажа квартиры осуществляется по установленным правилам и определенным этапам.

Этапы сделки состоят из:

  1. Составления и заключения предварительного договора купли-продажи квартиры с ипотекой.
  2. Составления основного соглашения.
  3. Передачи жилья (на этом этапе покупатель обязан подписать акт о принятии).
  4. Завершающего расчета между покупателем и продавцом квартиры.
  5. Государственной регистрации в Росреестре (делается после заключения основного договора).
  6. Получения техпаспорта и выписки из ЕГРН (в выписке указывается кадастровая стоимость объекта недвижимости).
  7. Приобретения свидетельства права собственности (выдается Росреестром).

этапы оформления

Перечень необходимых документов

Квартира, приобретаемая в ипотеку, проходит обязательную процедуру по оценке рыночной стоимости. Делается это с целью составления отчета оценщика и после этого оформляется ипотечный заем денег. Чтобы получить заем денег нужно предоставить банку следующий список документов:

  1. Паспорт
  2. Справка о доходах 2-НДФЛ
  3. Отчет оценщика

Некоторые банки требуют дополнительные документы (полный список вы всегда можете узнать на консультации у специалиста банковской организации).

Предварительный договор купли продажи квартиры по ипотеке состоит из нескольких пунктов:

  1. В первом пункте указываются имена тех, кто на данный момент владеет собственностью. Каждый собственник (если их несколько) должен дать согласие на продажу имущества в письменном нотариально-заверенном виде.
  2. Во втором пункте содержится информация о жилищной площади квартиры, где указывается метраж, адрес, количество комнат.
  3. Третий пункт содержит дату сделки купли-продажи, участники должны совместно обсудить это время и отобразить цифровым форматом (либо прописью).
  4. Четвертый пункт включает информацию о размере аванса (залога), обычно это 10% от стоимости квартиры. Если покупатель своевременно не выполняет обязательства, то продавец всю сумму залога оставляет себе в виде неустойки.
Продавец имеет право предоставить расписку о получении средств, только после выполнения всех требований договора.

Образец бланка ПДКП выглядит следующим образом:

Образец предварительного договора купли-продажи

При оформлении предварительного договора купли продажи квартиры в ипотеку, всегда обращайте внимание на следующие важные моменты:

  • для банка целью договора является фиксирование намерений покупателя купить недвижимость;
  • соглашением прописывается, как должны быть осуществлена продажа квартиры (к примеру, она может продаваться с мебелью) в такой ситуации после подписания документа продавец не вправе поменять свое решение ещё раз;
  • заключение основного документа должно быть осуществлено не позже чем через 1 год после того как заключен предварительный;
  • соглашением прописываются все основные условия, в том числе возможные штрафы и неустойки;
  • если сделка не произведена своевременно, то обязанности снимаются с обеих сторон.

Отличие основного договора от предварительного

У основного соглашения купли-продажи и предварительного есть несколько значимых отличий, они отображены в таблице ниже.

Основной Предварительный
1. Регистрируется в Росреестре.1. Не требуется регистрация в Росреестре.
2. Используется для реального фиксирования передачи права собственности.2. Используется с целью обеспечения безопасности всех сторон сделки.
3. Цена сделки указана с учетом предварительного соглашения.3. Указана точная цена сделки (которая в дальнейшем перенесется в основной документ).
4. Предмет сделки описывается с учетом всех характеристик.4. Предмет сделки может быть описан не максимально подробно.
5. Невыполнение условий заканчивается разбирательством в суде.5. Не обязывает стороны нести правовую ответственность.
6. Обязательно регистрируется государственными органами.6. Может составляться без заверения у нотариуса.
7. В момент составления является обязательным иметь всю необходимую документацию на руках для составления договора.7. Дополнительные документы чаще всего не являются необходимостью.

 

Несмотря на такое количество отличий к составлению подобного договора купли-продажи стоит отнестись ответственно, так как он подкреплен материальной базой, и невыполнение условий грозит выплатой неустойки.

Преимущества и недостатки ПДКП

Преимущества:

  • появляется время на сбор необходимых документов перед заключением основного договора;
  • сохраняется стоимость объекта недвижимого имущества;
  • у продавца есть возможность получить надежного покупателя.

Недостатки:

  • если какая-либо из сторон соглашения не выполняет свои обязательства, то она должна будет выплатить неустойку;
  • если покупатель своевременно не составляет основной договор, то задаток продавец вправе оставить себе.

Преимущества и недостатки

Из всего выше перечисленного можно сделать вывод, что предварительное соглашение это удобный и весьма полезный инструмент купли-продажи, к тому же он помогает закреплять права и обязанности двух сторон. При его помощи можно зафиксировать все пункты, которые в будущем войдут в основной документ.

Оформление предварительного договора существенно влияет на успешность всего процесса купли-продажи недвижимости, главное помнить, когда от него стоит отказаться, и когда при правильном применении он является законным.

Полезное видео

Подробно о нюансах заключения договора можно узнать из этого видео:

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Adblock
detector