В каком случае можно подарить квартиру, находящуюся в ипотеке?

Ипотека — основной способ для большинства граждан приобрести недвижимость. Жилье оформляется в собственность покупателя, но находится в залоге у кредитной организации. Однако это не мешает собственнику им пользоваться (проживать с членами своей семьи, регистрироваться, делать ремонт и обустраивать для собственных нужд).

Но есть ограничения на распоряжение. Если собственник недвижимости захочет продать или подарить ипотечное имущество, ему нужно одобрение залогодержателя на осуществление сделки.

В этой статье будут рассмотрены вопросы: можно ли оформить дарственную на ипотечную квартиру или ее долю, и можно ли подарить ее родственникам, детям или любом другому человеку.

Можно ли оформить дарственную по закону?

Можно ли подарить квартиру или долю, находящуюся в ипотеке? Прямого запрета законодательство не содержит. Заложенное имущество можно отчуждать другому лицу.

Способы отчуждения прописаны в п. 1 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке» — можно продать, подарить, обменять, внести в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества, внести как паевой взнос в имущество производственного кооператива, иные способы. Если иное не закреплено в договоре ипотеки сделать это залогодатель может только получив согласие залогодержателя.

При оформлении закладной, дарение возможно, только если в ней было сформулировано четкое положение о возможном отчуждении недвижимости с соблюдением установленных условий. К ним относятся условия о цене (минимальный предел), об оплате (в какой форме совершать платежи, в каком порядке).

Для дарения ипотечной квартиры или доли в ней нужно получить одобрение кредитной организации.

Ипотека — длящееся обязательство. Кредит выдается на срок от 20 до 30 лет. А за этот промежуток время в жизни клиента могут возникнуть разные жизненные обстоятельства, при которых он вынужден продать, подарить, распорядиться иным образом недвижимостью.

Одна из основных причин — неспособность в дальнейшем оплачивать кредит. Это может быть связано с потерей работы, серьезным заболеванием, выходом на пенсию. Банк, принимая решение по дарению, в каждом конкретном случае разбирается индивидуально.

Детям

Теоретически оформить дарственную на квартиру в ипотеке на ребенка можно, однако, на практике это трудно осуществить. Помимо перехода права собственности на новое лицо, договор дарения ипотечного жилья предусматривает и наложение обязанностей. Одариваемый становится кредитором по основному обязательству и продолжает платить ежемесячные платежи до момента окончания выплат по долгу.

Дарение квартиры ребенку

Несовершеннолетнему ребенку подарить ипотечное жилье не разрешат, так как он не может в силу возраста оплачивать ежемесячные ипотечные платежи. Он недееспособен до определенного возраста и не трудоспособен. Основной риск для банков в одобрении дарственной на детей заключается в невозможности обратить в будущем взыскание на жилье, в случае просрочки оплаты ипотеки или невозможности осуществлять выплаты.

Если ребенок уже совершеннолетний, то банк может согласиться поменять заемщика, удостоверившись в его платежеспособности. В данном случае финансовая организация проверит стаж работы, заработную плату, семейное положение и количество иждивенцев.

Супругам

Написать дарственную на ипотечную квартиру на супруга или супругу можно при согласии банка. Часто необходимость в такой сделке возникает при разводе. Супруги больше не ведут совместное хозяйство и проживают в разных домах. Для увеличения шансов на одобрение сделки можно предложить банку в качестве созаемщика нового супруга.

Родственникам

Можно оформить дарственную на квартиру в ипотеке на любого из родственников. Но родственник должен четко осознавать, что, получив жилье в дар, он должен его окончательно выкупить у банка, встав на место заемщика. Банки настороженно относятся и не любят переоформлять кредитные обязательства. Но, если причина дарения — трудные финансовые обстоятельства, банк, заинтересованный в отсутствии просрочек по оплате кредита, вынужден будет оформить согласие.

Созаемщикам

Написать дарственную на квартиру в ипотеке можно и на созаемщика, к тому же сделать это проще, чем во всех остальных случаях. Банку данное лицо уже знакомо, он его проверил при оформлении ипотеки, когда включал в договор, как созаемщика.

Если основной заемщик и созаемщик подадут заявление о достигнутом между ними соглашении, по которому созаемщик обязуется выплачивать долг, у банка не будет оснований для отказа. Для подстраховки новый заемщик может предложить банку привлечь в качестве созаемщика другое лицо (одного из родителей, нового супруга).

Дарение между родственниками налогом не облагается. Главное подтвердить родство документально.

 

Другому человеку

Оформить дарственную на квартиру в ипотеке можно на любого человека. Главное, чтобы это лицо и финансовая организация (залогодержатель) были согласны. Третье лицо должно четко понимать, что одновременно с правами на жилье, к нему перейдут обязанности по погашению ипотеки. То есть, он становится заемщиком по договору ипотеки со всеми вытекающими последствиями.

Банк, прежде чем переоформить договор, проверит надежность нового заемщика: наличие работы и стаж, владение иной недвижимостью, семейное положение, есть ли несовершеннолетние дети и главное возраст нового заемщика (лица пенсионного и предпенсионного возраста не могут быть надежными заемщиками).

Лицо, получившее в дар недвижимость, при отсутствии родственных связей с дарителем обязано заплатить налог в размере 13 % от стоимости имущества.

Как получить согласие банка?

Согласие банка, в котором была получена ипотека, требуется во всех случаях, независимо от того, кому будет оформляться дарственная. Для этого надо написать заявление в финансовую организацию с указанием причин совершения сделки и данных одариваемого лица.

Получить от банка положительный результат возможно при соблюдении ряда условий:

  • заемщик являлся добросовестным плательщиком, не допускал просрочки в оплате кредита;
  • пункт о возможности дарения изначально содержался в договоре залога недвижимости;
  • одариваемый (новый заемщик) совершеннолетний, работающий гражданин;
  • возраст подходит под условия, установленные в конкретном банке;
  • одариваемый понимает и принимает последствия получения в дар ипотечного имущества и способен осуществлять ежемесячные платежи по кредиту.

Основная задача банка — получение погашения ипотечного долга. Если одариваемый после проверки удовлетворяет условиям финансовой организации, сделка будет одобрена.

Порядок оформления

Получив от банка положительное решение, даритель обязан подготовить комплект документов для заключения договора. После его подписания, договор нужно сдать в регистрирующий орган для осуществления записи перехода права собственности на имущество, полученное в дар.

 

Список документов

Перечень документов, на основании которых будет подготовлен договор дарения, не является исчерпывающим.

К основным относятся:

  1. Документы, по которым дарителем было оформлено право собственности (это могут быть договора купли-продажи, дарения, мены, свидетельство о наследстве и т.п.).
  2. Документ, подтверждающий регистрацию (свидетельство или выписка из ЕГРП).
  3. Техпаспорт и иные документы содержащие технические характеристики на отчуждаемое жилье.
  4. Согласие супруга, оформленное у нотариуса, при условии приобретения недвижимости в браке (согласие нужно брать, даже если супруги развелись менее трех лет назад — это срок исковой давности).
  5. Выписка из домовой книги с информацией о зарегистрированных лицах на момент совершения сделки и выписанных лицах, с информацией по какой причине и куда они выписались.
  6. Согласие банка.
  7. Если Одариваемый несовершеннолетний ребенок, понадобится согласие органов опеки и попечительства.
Документы должны быть в оригинале. На регистрацию подаются копии, заверенные регистрирующим органом.

Образец договора дарения

В дарственной на ипотечную квартиру необходимо отразить следующие данные:

  • место заключения договора;
  • дата договора;
  • ФИО дарителя и одариваемого, паспортные данные, СНИЛС, информация о регистрации;
  • реквизиты банка, который является залогодержателем недвижимости;
  • ссылка на согласие финансовой организации на сделку;
  • описание объекта дарения (общая площадь помещения, жилая и нежилая, количество комнат, этажей, адрес местонахождения, кадастровый (условный) номер, иные характеристики);
  • документы-основания, по которыми было приобретено право собственности;
  • права дарителя и одариваемого;
  • обязанности сторон;
  • в какой момент происходит переход права собственности. Должно быть четко зафиксировано, что недвижимость находится в ипотеке, банк является залогодержателем и одариваемый согласен с правами и обязанностями, установленными договором, по дальнейшему погашению ипотеки;
  • подписи участников договора.

Договор оформляется в четырех экземплярах, по одному для дарителя и одариваемого, один для банка, один для регистрирующего органа.

Бланк договора дарение на квартиру:

Бланк дарение квартиры

Что делать, если банк не дает разрешение?

Если банк отказал в возможности подарить квартиру в ипотеке, можно:

  1. Досрочно погасить оставшийся долг. Все обременения с объекта снимаются и им можно распоряжаться без ограничения.
  2. Осуществить рефинансирование. Процедура смены кредитной организации очень популярна. Банки в погоне за клиентом предлагают более выгодные условия кредитования: пониженную процентную ставку; сокращение срока кредитования и иные.

Но одобрение выдачи новой ипотеки возможно, только если клиент был добросовестным исполнителем, не допускал просрочки платежа, бережно относился к имуществу.

На стадии заключения договора ипотеки лучше сразу прописать условие о возможности заключения сделки по дарению недвижимого имущества в период действия договора и переоформлении прав и обязательств на другого заемщика.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Adblock
detector