Все об оценке квартиры для ипотеки: для чего нужна, как происходит, кто платит?

Оценка квартиры для ипотеки — важный и необходимый этап оформления ссуды. После того, как потенциальный клиент выбрал подходящую недвижимость, ему следует заказать услугу по ее оценке.

Стоимость метров будет учитываться фирмой-кредитором при утверждении решения о выдаче денег.

Для чего она нужна?

Многие клиенты интересуются, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке банку. Ответ прост: жилье, приобретенное в ипотеку, оказывается в собственности у кредитной организации до тех пор, пока долг не будет полностью выплачен. Организация, выдавая деньги, всегда требует какое-либо подтверждение того, что она не понесет финансовые убытки. Поэтому требуется некий залог, который по общей стоимости равен или же превышает выданную сумму.

Зная, сколько стоит объект, банк страхует свои риски, связанные с нарушением заемщиком условий договора. Если платежи перестанут поступать, организация сможет продать жилье и погасить долг. Исходя из ликвидности объекта и его цены на рынке, банк рассчитывает сумму предоставляемой ссуды. При этом организация основывается на наименьшей сумме.

Кроме того, оценка недвижимости для ипотеки полезна и пользователю. Это способствует не только определению того, насколько адекватную цену выставил на свои на метры продавец, но и послужит гарантией того, что, при невозможности оплаты кредита, он будет погашен за счет продажи объекта по его настоящей цене.

Нужно учитывать, что в интересах кредитора, чтобы стоимость метров не завышалась искусственным путем, так как при их продаже покрыть расходы по долгу будет проблематично. С другой стороны, клиент либо его представитель заинтересован в указании наибольшей стоимости.

Оценка квартиры

Как происходит?

Важно, что оценка недвижимого имущества проводится лишь тогда, когда объект уже точно выбран, а с прежним владельцем заключена договоренность о сделке.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке:

  1. Нужно скомплектовать определенный перечень документов для оценки объекта.
  2. Непосредственно заказ. И вот, документы для оценки квартиры для ипотеки подготовлены, теперь будущему владельцу необходимо отправиться в фирму-оценщика, где ему назначат время экспертизы. В условленный срок специалист прибывает на объект, производит необходимые действия, делает фотоснимки и выдает отчет, к котором и указана оценочная стоимость квартиры. Срок подготовки документации может занять неделю.

При этом экспертиза нового объекта и вторичного жилья немного различается.

Для новостройки

Оценка квартиры при ипотеке в новостройке потребует от клиента минимального комплекта документов. Это договор долевого участия и акты приемки (если объект уже построен). Но следует учитывать, что некоторые оценочные конторы могут потребовать и иную документацию. Об этом нужно узнавать заранее.

Для вторички

Кроме правоустанавливающих документов заемщику обязательно нужно заказать справку из ЕГРП, подтверждающую, что на объекте отсутствует обременение. Это когда у какого-либо лица или нескольких лиц имеется право на жилье, собственниками которого данные лица не являются. К обременению относят, например, сервитут или арест. Если недвижимость обременена, продать ее невозможно. Как и в случае новостройки, определенные конторы могут запросить дополнительные бумаги, например, подтверждение отсутствия коммунальных долгов.

Перечень необходимых документов

Итак, общий список документации, которую необходимо иметь, таков:

  1. Документ, устанавливающий право собственности на метры. Иногда это договор продажи или свидетельство (копия) о праве собственности.
  2. Кадастровый паспорт (допускается копирование). Его может получить в БТИ только собственник.
  3. План жилья, включающий экспликацию, то есть пояснение к схеме. Это документ, который детально описывает площадь помещения. В нем прописываются размеры и обрисовываются эскизы всех этажей. Согласно предоставленным схемам, оценщик проверяет, тождественны ли реальная и задокументированная планировки. Если же выявится факт перепланировки, ее обязательно придется регистрировать. В ином случае организация не выдаст ссуду.
  4. Справка о том, что объект не внесен в план сноса.
  5. Копии страниц паспорта и личные координаты.
Если планируется покупка в ипотеку жилья в доме, построенном в 60-х и ранее годах, необходимо будет предоставить информацию о перекрытиях.

Объясняется тем, что в таких объектах проложены деревянные перекрытия, а они пожароопасны. Поэтому зачастую страховые компании отказываются от сотрудничества с кредитной организацией, ведь риск пожара и, как следствие, выплаты страховки, весьма велик. В результате организация-кредитор чаще всего отказывает в предоставлении денег.

Методы оценки

Проводя экспертизу, специалист использует несколько методов для точного определения реальной стоимости недвижимости:

  1. Сравнительный — применяется чаще всего. При этом жилье будет оцениваться с ориентировкой на закрытые сделки на рынке аналогичной недвижимости. При определении оценки стоимости квартиры в расчет берутся и поправочные коэффициенты. Их рассчитывают, учитывая разницу значительных показателей объекта. Это может быть наличие инфраструктуры, качество ремонта, возраст дома и т.д.
  2. Затратный — оценщики проводит расчет средств, которые понадобятся для постройки аналогичной недвижимости.
  3. Доходный — рассчитывается, какой доход могло бы принести жилье, если бы его использовали для получения прибыли (например, сдача в аренду).

При применении сравнительного способа оценщики определяют рыночную стоимость метров, при использовании затратного — ликвидную. Чаще всего разница бывает незначительной, но в некоторых случаях она довольно ощутима. Например, в объекте сделан дорогостоящий ремонт, но сам дом расположен в неудобном месте, значит, рыночная цена намного превысит ликвидность. Это необходимо учитывать при заказе оценки.

Факторы, влияющие на рыночную стоимость квартиры

На конечную цену объекта влияет немало факторов. К основным из них можно отнести:

  • возраст дома;
  • состояние перекрытий и подъездов;
  • этажность строения;
  • материалы, из которых построен объект;
  • состояние двора;
  • престижность района;
  • инфраструктуру.

Что касается самого помещения, то в расчет принимается:

  • площадь;
  • состояние ремонта;
  • наличие (отсутствие) лоджии или балкона, а также различных поломок в помещении;
  • количество этажей;
  • планировка комнат и их количество.

Калькулятор

Готовый отчет

На основании всех указанных параметров специалист составляет отчет, содержащий всю необходимую информацию.

В отчете должно быть указано следующее:

  • наименование и данные о компании-оценщике и заказчике;
  • каким именно способом производилась экспертиза;
  • полная информация об объекте;
  • рыночная цена и ликвидность жилья;
  • сопоставительный анализ рынка жилья;
  • Итоговое приложение.

Специалисты кредитной организации сначала будут изучать именно итог. В нем находятся фото объекта и данные о том, сколько можно будет выручить денежных средств за продажу этого жилья.

Отчет выглядит как напечатанная документация объемом 20-40 стандартных листов. Они должны быть скреплены между собой прошивкой и пронумерованы. Отчет заверяется печатью, в конце стоит подпись ответственного специалиста-оценщика.

Сколько стоит?

Первый вопрос, которым задается заказчик: сколько стоит оценка метров, приобретаемых в ипотеку? Ответить однозначно невозможно, так как цена зависит и от типа объекта и его доступности, от выбранной фирмы-оценщика и региона. Наиболее высокая стоимость оценки квартиры для ипотеки будет в столице и иных крупных городах, наиболее низкая — в небольших провинциальных населенных пунктах.

Так, в Москве примерная цена составит от 3 тыс. рублей до 6 тыс. руб, в Санкт-Петербурге от 2,5 тыс. рублей до 4 тыс. рублей. Стоимость в регионах сопоставима с ценой в Санкт-Петербурге. Иногда цена может быть ниже или выше, но и в том, и в другом случаях незначительно.

Сэкономить на услугах оценочной фирмы можно. Для этого нужно заранее позаботиться о том, чтобы заявка была подана своевременно, ведь за срочность оценщики дополнительно запросят не менее двух тысяч рублей. Кроме того, не рекомендуется обращаться в первую попавшуюся фирму. Стоит изучить цены, выдвигаемые всеми компаниями, и выбрать наиболее подходящую.

Другой важный вопрос: кто платит за оценку квартиры, продавец или покупатель? Оплачивает услугу всегда покупатель, так как именно он заинтересован в получении ссуды. Компенсация этих затрат не предусмотрена даже в том случае, когда организация-заемщик отказала в выдаче денег. Поэтому зачастую банки проводят подготовительный анализ объекта. Если его цена удовлетворяет, а иные причины для отказа отсутствуют, клиенту предлагают заплатить за оценочные услуги.

Сколько действует проведенная оценка? Этот срок составляет шесть месяцев со дня подписания отчета. Если срок вышел, услугу придется заказывать повторно.

Где заказать?

Кто делает оценку квартиры? Это может быть как как фирма, так и частный оценщик (независимая оценка). И те, и другие должны соответствовать следующим требованиям:

  • членство в объедении саморегулируемых организаций и уплата обязательных взносов;
  • страховка деятельности не менее, чем на год;
  • наличие полиса гражданской ответственности, минимальная сумма — 300 тыс. рублей.

При этом специалист не должен приходиться заказчику родственником.

Обычно проблем с поиском оценочной фирмы не возникает. Зачастую сама кредитная организация предлагает заемщику перечень аккредитованных компаний, предоставляющих указанную услугу. Рекомендуется выбирать именно из этого списка, поскольку, если оценщик чем-либо не устроит банк, его оценка не будет принята. Фирмы, представленные в перечне, долгое время являются партнерами банка и документы, подготовленные ими, соответствуют всем необходимым требованиям.

Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита?

Случается, что клиент планирует приобрести объект, который оценочная контора оценила в одну сумму, а кредитная организация согласна дать ссуду несколько меньшую.

В данной ситуации возможно найти два выхода:

  1. Изыскать средства разницы между результатом оценки и выдаваемым кредитом самостоятельно. Можно подать заявку на получение ссуды в другой организации или использовать свои сбережения.
  2. Отказаться от понравившегося варианта и присмотреть другую недвижимость.

Конечно, можно попробовать сменить оценочную фирму. Но стоит учитывать, что положительный результат маловероятен.

Этому есть две причины:

  1. Практически у всех контор, специализирующихся на данном виде деятельности, примерно одинаковые критерии оценки.
  2. Кредитные организации предпочитают сотрудничать с проверенными партнерами, и оценку неизвестного специалиста могут просто не принять. Поэтому смена конторы вряд ли значительно повлияет на общую оценку.

Рекомендуется обратиться к ведущему специалисту кредитующей компании с просьбой найти взаимовыгодный вариант решения данного вопроса. Эти ситуации возникают довольно часто, поэтому они не новы для сотрудников. Соответственно, существуют различные пути решения проблемы, которые не противоречат внутренним регламентам конкретного банка. Поэтому сотрудник, заинтересованный в выдаче средств, всегда подскажет решение, удовлетворяющее обе стороны.

Видео о том, что такое оценка квартиры для ипотеки:

Ни одна сделка с использованием ипотеки не может обойтись без обращения в оценочную контору. Поэтому вопрос, нужна ли оценка, уже не стоит. Это обязательное условие, продиктованное статьей номер восемь Федерального Закона №135-ФЗ.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Этот сайт использует Akismet для борьбы со спамом. Узнайте как обрабатываются ваши данные комментариев.

Adblock
detector