BANNER

Законы о недвижимости – подробно о них




Рынок недвижимости похож на гигантский организм, в середине которого происходят постоянные процессы купли, продажи, ипотеки, кредитования, дарения и прочего. Эта гигантская система должна быть регулируемой и предельно ясной для каждого участника рыночных взаимоотношений. Поэтому всем лицам, которые собираются проводить сделки с недвижимостью или делали это ранее необходимо ознакомиться с основной базой законов о недвижимости. А их не так уж мало. Знание некоторых мелочей может спасти сделку купли-продажи, а правильно поданный пакет документов сэкономит несколько дней свободного времени.

Нормативно-правовая база

Рынок недвижимости РФ является собственностью государства и всех объектов РФ, поэтому здесь ярко выражены черты рыночных взаимоотношений между субъектами. Регулируется рынок недвижимости определенным списком законов, нормативно-правовых актов и другими значимыми документами.

Кроме федеральных законов большое влияние на ситуацию оказывают региональные и муниципальные органы власти, которые имеют право регулировать рынок недвижимости определенного региона с помощью нормативных актов. Отсюда вывод – система рыночных взаимоотношений в сфере недвижимости регулируется огромным комплектом законов и нормативных правовых актов.

slide1

Но главным регулировщиком всех отношений и действий остается высший правовой документ РФ – Конституция. Все официальные бумаги составляются и согласовываются с выложенными условиями в Конституции РФ.

Официальные проекты федерального значения, проекты муниципальных органов или других субъектов в одинаковой мере могут определять взаимоотношения на рынке недвижимости. Но, при противоречивости этих двух инстанций, безоговорочно значимым признано считать Федеральный закон.

Стоит отметить, что законодательная система сферы недвижимости не может четко обозначаться только этими официальными документами, потому что в тексте Конституции РФ четко выделено в ст.76 обязательное включение в правовую базу других значимых документов, регулирующих взаимодействие разных субъектов в сфере проводимых операций с объектами недвижимости.

Единая система

Объекты недвижимости, территориально размещенные в России и принадлежащие ее субъектам, зарегистрированы в уникальной системе с информацией обо всех объектах и субъектах, относящихся к рынку недвижимости – кадастре. В нем собраны все сведения о владельцах и истории сделок, прописаны территориальные грани местности, на которой находится объект.

Кадастровые взаимоотношения РФ регулирует целый ряд документов:

  • Конституция.
  • ЖК.
  • ГК.
  • Градостроительный кодекс.
  • Гражданский кодекс.
  • Водный кодекс.
  • Земельный кодекс.
  • Лесной кодекс.
  • Федеральный закон № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» выданный 24.07.2007 года.

В последнем законе описана система регулирования отношений между субъектами в процессе ведения единого учета, беспрепятственного обмена сведениями. Работой, связанной с собранием информации и обработки пакета необходимых бумаг для оформления и постановки объекта в кадастровый список или проведения определенных кадастровых работ занимается специальный работник – инженер. Оформляется недвижимость после обращения будущего владельца в многофункциональный центр, предоставляющий услуги такого рода.

house keys with signed settlement document and pen; signatures are fictitious

Все зарегистрированные недвижимые объекты имеют специальный номер, единственный в своем виде, которые не меняется. Работники служб для облегчения поисков объектов в Федеральном законе о недвижимости разделили территорию РФ на кадастровые области, регионы, округи.

Ипотека

Недвижимость можно заложить под получение кредита в виде денежных средств. Одной из таких залоговых форм считается ипотека. В этом случае собственник недвижимости закладывает объект под право получить от кредитора денежные средства или любое другое обязательство, но с неминуемой последующей выплатой долга. Недвижимое имущество остается во владении собственника-должника, а к кредитору она перейдет лишь при недобросовестной оплате долга или прекращении оплаты вообще. Нормативно-правовой базой, регулирующей вопросы ипотеки, являются такие ФЗ:

  • Федеральный закон № 102 «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года.
  • № 218 «О кредитных историях» от 30.12.2004 года.
  • №188 «Жилищный кодекс РФ» от 29.12.2004 года.
  • № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года.

В ст.5 ФЗ выписаны объекты, которые могут стать предметом ипотеки, если они являются во владении должника, среди них: жилые строения, земля, жилые и нежилые сооружения, которые используются для осуществления предпринимательства и прочее. Залоговой недвижимостью может стать и строение с незавершенным процессом строительства. Перед тем как оформить ипотеку на конкретное лицо, банки или другие организации проведут андеррайтинг, то есть рассчитают возможность клиента оплачивать ипотеку и выведут коэффициент возможностей должника. Это число может быть разным для банков, а также могут видоизменятся некоторые пункты подсчетов.

dd55ed880a6dea23c853cea3bb5f01e4

Законы о налогах

Объекты недвижимого имущества облагаются налогами согласно с НК РФ (гл. 2, ст. 375). Закон о налоге на недвижимость предусматривает процентную ставку налогообложения для всех категорий людей. На данный момент готовится новый текст налогообложения в РФ, но пока это еще проект, граждане РФ пользуются процентной ставкой, которая не должна превышать показатель 2,2%.

Будущий проект может значительно ударить по карманам обывателя, потому что по новым правилам процентная ставка должна браться не по оценочной стоимости, а по ценам рынка.

Размер налога также будет пересмотрен, ведь в каждом районе РФ свои рыночные цены, отсюда и размер налога. Известно, что жилое или недостроенное помещение в 300 миллионов рублей по кадастру будет налогооблагаться ставкой в размере 0,1%, а все, что стоит дороже – 0,5 или 1%. А вот роскошными апартаментами теперь считаются жилые помещения стоимостью от 30 миллионов рублей, правда, пока законопроект выйдет в массы, цены разительно подскочат, и тогда нововведение затронет тех, кто долгий период времени трудился для оплаты квартиры в ипотеку.

Оформление жилья

Зарегистрировать объект нужно в службе, занимающейся регистрационными услугами, БТИ – этим уже не занимается. ГК РФ обязывает всех лиц зарегистрировать право владения конкретным объектом, и факт проведения любой операции с участием недвижимости (часть 1 ст. 131, 164). Закон «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним» опубликованный 21 июля 1997 года разъясняет основные положения и сам процесс операции. При подписании двусторонней сделки, покупатель обязан явиться в орган госрегистрации вместе с продавцом и оформить недвижимость на себя, иначе процесс оформления считается недействительным. После регистрации делается запись об этом в едином госреестре – ЕГРП.

resize_1371642730

Процесс продажи

Законом о продаже недвижимости считается вторая часть ГК РФ № 14-ФЗ от 26 января 1996 года, а более подробно узнать о процессе оформления недвижимого имущества можно в тексте документа Земельного кодекса РФ №136-ФЗ от 25 октября 2001 года. Для оформления процесса продажи достаточно составить письменный договор и поставить автографы всех заинтересованных сторон сделки (ст 434, п.2 ГК РФ), иначе факт продажи будет признан недействительным. Если в тексте договора не указана стоимость недвижимости, по которой она продается – факт продажи считается несовершенным.

По закону продавец передает во владение второй стороне не только недвижимость, но и тот кусок земли, на котором он размещен. Если продавец никогда не имел право владеть землей, покупателю участок передается на тех же условиях, на которых он находился у продавца. По законам РФ о недвижимости после подписания договора сторонам необходимо позаботиться об обязательном составлении акта передачи-принятия недвижимости. Это может быть акт или другой документ подписанный сторонами. Главным нюансом совершения сделки считается согласование процесса продажи со всеми зарегистрированными жильцами конкретного объекта.

В нормативно-правовую базу можно ввести вот эти законопроекты: Федеральный закон «Об особенностях совершения сделок с недвижимым имуществом иностранными лицами и внесении изменений в ФЗ № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 года и письмо Росфинмониторинга №30 «О разъяснении отдельных вопросов по предоставлению сведений о сделках с недвижимым имуществом …» от второго августа прошлого года.


ХОТИТЕ ПОЛУЧАТЬ СВЕЖИЕ НОВОСТИ? ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА РАССЫЛКУ!

Теги: законы, Покупателю, Продавцу

Версия для печати

3 комментария

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

  • Наталья :

    Всё-таки сколько существует законов и норм, всё знать просто и невозможно.
    Насколько я, кстати, знаю, хотят внести изменения в закон об уплате налога с продажи квартиры. Сейчас он составляет 13% от стоимости сделки и не уплачивается, если квартира более 3 лет в собственности. Ставку планируют оставить такой же, а вот срок увеличить до 5 лет. Посмотрим, конечно, что из этого выйдет.

  • Павел :

    Такое ощущение возникает при чтении, что это автоматический перевод с иностранного языка. Ну, как это понимать: «Рынок недвижимости РФ является собственностью государства и всех объектов РФ, поэтому здесь ярко выражены черты рыночных взаимоотношений между субъектами»