Процесс покупки квартиры между родственниками

Здравствуйте друзья. Жилищный вопрос во все времена стоял остро. Часто вовремя не приведенные документы на жилье или отсутствие завещания, приводили к значительным разладам в семье между близкими или дальними родственниками.

Способов узаконить жилищные отношения между родственниками не так уж и много. При этом каждый их них имеет свои преимущества и недостатки.

Чтобы раздел квартиры между родственниками прошел гладко нужно заранее подготовить и правильно оформить все бумаги.

Существует несколько способов узаконить раздел жилья между родственниками:

• заключение договора купли-продажи;
• заключение договора дарения;
• заключение договора мены (обмена);
• составление завещания.

Каждый из этих вариантов имеет право на существование и служит способом совершить узаконенную покупку квартиры у родственников. Давайте со всеми вариантами разберемся.

Договор купли-продажи

Купля продажа квартиры между родственниками осуществляется аналогично сделке, заключаемой между посторонними лицами. Лучше эту сделку совершать в присутствии нотариуса, который правильно и грамотно составит договор и акт приема-передачи. Затем договор нужно зарегистрировать в регистрационной палате, где пройдет регистрация права покупателя.

Денежная сторона вопроса:

• плата за услуги нотариуса;
• пошлина, взимаемая за государственную регистрацию договора и права собственности покупателя (по 1000 рублей);
• налог, взимаемый с продавца в размере 13% от стоимости продаваемого жилья (насчитывают на сумму свыше 1 миллиона рублей, стоимость жилья указывается в договоре купли-продажи).

Особенности начисления налога:

• налог в 13% платится, если продавец владел жильем менее трех лет. Если срок владения превышает трехлетний рубеж, то от выплаты налога продавец освобождается;
• некоторые продавцы занижают стоимость квартиры, указанную в договоре. Налоговая служба тщательно отслеживает все сделки, где отсутствует передача денежных средств (в частности, купля-продажа квартиры между родственниками). Регистрационная палата предоставляет в налоговую данные о совершаемых сделках купли-продажи. Если сотрудники налоговой обнаружат отклонение цены в сторону повышения или понижения на 20% от рыночной цены, то может быть пересчитан налог и начислена пеня.

Недостатки договора купли-продажи:

• договоры без реальной передачи денег отслеживаются и проверяются налоговой службой;
• покупатель не имеет права на налоговый вычет. Поскольку, в большинстве случаев, передача денежных средств при совершении сделок между родственниками не совершается, то претендовать, что приобретенная собственность считается совместно нажитым имуществом и будет подлежать разделу в случае развода;
• если покупатель состоит в браке, то на совершение сделки нужно разрешения супруга на ее свершение;
• длительность оформления документов (регистрация договора и права собственности – один месяц плюс время на сбор необходимых документов и оформления нотариально договора);
• после свершения сделки покупатель может распоряжаться по своему усмотрению, не ставя в известность родственников, проживающих в этой квартире (Например, мать подарила квартиру сыну, но проживает еще в ней. Сын захотел продать квартиру и мать ему не может никак помешать, поскольку сын является собственником жилья).

Юристы советуют использовать другие способы покупки/передачи жилья между родственниками, если не будет реальной передачи денег между родственниками.

Договор дарения квартиры между родственниками

Термин «дарение» означает процесс, при котором происходит передача объекта собственности, которое передается добровольно и безвозмездно. При заключении договора дарения, не должна требоваться любая денежная компенсация.

Преимущества договора дарения:

• жилье оформляется только на того, кому его дарят, и является его собственностью (при разводе квартира, подаренная одному из супругов не подлежит разделу, поскольку не является совместно нажитым имуществом; подаренная квартира может признаться совместно нажитым имуществом, если одни из супругов за время в браке успел отремонтировать или отреставрировал ее и сможет представить документальные доказательства);
• не платится налог (ни даритель, ни одариваемый (если получил в дар жилье от близкого родственника, согласно законодательству РФ) не выплачивают налог), поскольку дарственная на квартиру относится к безвозмездным сделкам;
• договор дарения не обязательно оформлять нотариально, но обязательно в письменном виде и зарегистрировать в государственных органах УФРС, с предоставлением всех необходимых документов;
• в случае возникновения определенных обстоятельств, дарственную можно отменить: при ухудшении здоровья или уровня благосостояния дарителя, при совершении противозаконных действий по отношению к дарителю, если одариваемый совершает действия, которые влекут к утрате или повреждению жилья, в случает отказа одариваемого от получения «подарка».

Кто не может выступать дарителем:

• дети, не достигшие 14 лет и их законные опекуны или представители;
• недееспособные граждане.

Недостатки заключения договора дарения:

• дарственная может быть отменена (по причинам, указанным выше);
• оспорена в судебном порядке наследниками дарителя;
• дарственная считается недействительной, если при ее заключении была осуществлена передача значительной денежной суммы.

Договор мены

В современном понятии договора обмена между родственниками не существует. Для законного оформления обмена квартирами заключают стандартный договор мены, единый для всех граждан. Обмен квартирами между родственниками происходит в присутствии нотариуса и обеих сторон (при наличии всех необходимых документов).

В договор может включаться пункт о доплате, если обмениваемые квартиры неравнозначны (однокомнатная меняется на трехкомнатную квартиру). Это порядок совершения сделки, если жилплощадь является приватизированной.

Если жилье не приватизировано (находится в муниципальной собственности), то в этом случае заключается договор обмена и процедура происходит аналогично.

В случае обмена квартиры на комнату в коммуналке, передача комнаты осуществляется без разрешения соседей (если они не имеют отношений к семье, которая меняет комнату).

К недостаткам договора меня можно отнести то, что его можно оспорить в судебном порядке.

Завещание

Оформление завещания происходит у нотариуса. Так же завещание может зарегистрировать главный врач из лечебных учреждений, досматривающих престарелых, начальники тюрем и тому подобное.

Огромным недостатком является то, что в права собственности наследник может вступить только после смерти собственника жилья. А так же завещание может быть оспорено другими наследниками. Его может отозвать или изменить наследодатель без уведомления других членов своей семьи. Так же наследодатель может поставить условие, выполнить которого нужно будет поддержать других членов семьи или обеспечить их жильем.

Перед принятием решения о том, как именно оформить покупку жилья между родственниками, лучше проконсультироваться у специалиста, который подскажет наиболее приемлемый вариант оформления купли-продажи квартиры между родственниками.

Если материал статьи оказался вам полезен – поделитесь ими со своими друзьями, нажав соответствующие кнопки социальных сетей.

Удачи вам! Гузель Минязова