Правильно платим налоги с продажи недвижимости

Здравствуйте друзья. Сделки, совершаемые по продаже недвижимости – не редкость. Люди покупают новое жилье, переезжают из города в город, меняют маленькие квартиры на квартиры с большей площадью. Совершая подобные сделки, продавец получает доход, а по законодательству Российской Федерации, любой доход должен облагаться налогом. Налог с продажи недвижимости, а также другие поборы в пользу государства описаны в Налоговом кодексе Российской Федерации, более подробно можно прочитать во втором разделе кодекса, 23 статье.

Продажа юридическим лицом

Обсуждая налогообложение при сделках с недвижимостью, необходимо уточнять, кем является продавец, юридическим лицом или физическим лицом.

В ситуации, когда в роли продавца выступает юридическое лицо, ситуация с налогами несколько иная. Налоги при продаже недвижимости юридическим лицом могут быть разными, в первую очередь это зависит от типа самого юридического лица, например, у следующих юридических лиц порядок исчисления налогов будет отличаться:

• индивидуальный предприниматель;
• не является резидентом Российской Федерации;
• организация.

Также на уровень исчисляемого налога влияет и тип объекта сделки.

Все сделки с нежилой недвижимостью облагаются подоходным налогом и налогом на добавленную стоимость (НДС). Подоходный налог считается главным налогом, которым облагаются все физические лица.

НДС выставляется отдельным пунктом вместе со стоимостью недвижимости в счет-фактуре, и после оплаты НДС, продавец переводит эти восемнадцать процентов на счет в налоговом органе.

Подоходным налогом облагается только прибыль юридического лица, полученная в результате проведения сделки. Прибыль считается следующим образом (грубая формула).

Доход – Расход – Остаточная стоимость недвижимости = Прибыль

Для корректного подсчета расходов и амортизации необходимо воспользоваться услугами профессиональных бухгалтеров, не стоит решать финансовые вопросы, полагаясь на ответы и консультации в Интернете.

Все сделки с жилым имуществом избавлены от уплаты НДС. Соответственно, если юридическое лицо будет продавать объекты жилой недвижимости, то придется оплатить только налог с прибыли. Размер налога зависит от перечня зарегистрированных направлений работы юридического лица, от его выбранной схемы налогообложения и еще ряда условий.

Мы целенаправленно не упоминаем про налоги с продажи коммерческой недвижимости, так как в кодексе нет четкого описания фразы «коммерческая недвижимость».

По факту к коммерческим объектам относятся торговым, складские, административные, земельные участки и многие другие. Сделки с объектами нежилой коммерческой недвижимостью регулируются не только налоговым кодексом, ряд вопросов попадают под земельное и гражданское право.

Продажа физическим лицом

С 2013 года налог с продажи недвижимости физическим лицом не изменился. В ситуации, когда в роли продавца физическое лицо и продавец является резидентом Российской Федерации, а срок владения этой недвижимостью (квартирой, коттеджем, загородным домом или дачным участком) свыше трех лет, — налог равен нулю. Но, когда со дня покупки недвижимости еще не истекло трех лет, а вы уже решили её продать, ваш доход от сделки будет облагаться подоходным налогом.

Кроме налогообложения, налоговым кодексом предусмотрены налоговые льготы для физических лиц. Существует два варианта: имущественный вычет и вычет понесенных расходов. Какой из способов выбрать, каждый определяет самостоятельно.

Рассмотрим подробнее эти варианты.

1. При выборе имущественного вычета, налогом облагается только сумма свыше одного миллиона рублей. Таким образом, при продаже жилой недвижимости на сумму в 4 500 тысяч рублей, сумма налога будет составлять (4 500 000 – 1 000 000)*13% = 455 тысяч рублей. При продаже квартиры, у которой несколько собственников, вычет будет делиться между продавцами частями, размеры которых соответствуют размерам долей. Для увеличения вычета, в таких ситуациях можно продажу каждой доли оформлять отдельным договором. В этом случае по каждому договору продажи будет применяться свой вычет. Иногда выгодно предварительно договориться и за определенную плату поделить собственность на двух-трех владельцев, получить тройной вычет и значительно сэкономить на уплате налогов.
2. Учет расходов – это означает, что вы подтверждаете документами расход, понесенный на покупку и на ремонт объекта сделки. И сумма налога при продаже недвижимости рассчитывается по следующей формуле: (Доход от сделки – Понесенные расходы)*13%. Например, вы купили жилую недвижимость за 3 000 000 рублей, но через полтора года возникли обстоятельства, вынуждающие вас продать эту недвижимость. Все документы, подтверждающие покупку, есть у вас на руках, а текущая стоимость уже выросла на 600 тысяч. (3 600 000 — 3 000 000)*13%= 78 тысяч рублей.

Применять обе льготы одновременно вам не позволят. Иногда возникают ситуации, когда продавец владеет недвижимостью менее трех лет, но при этом не понес никаких затрат на приобретение (квартира досталась по наследству). В такой ситуации возможно только применение имущественного вычета.

Имущественные вычеты не применяются к продажам имущественного права на недвижимость. Например, если вы вступили в долевое участие по строительству дома, а затем выставили его на продажу, хотя объект еще не достроен, при продаже такой недвижимости вам придется оплатить налог в полном объеме. Или применить второй вариант налогообложения.

Это же касается продажи доли в уставном капитале любой организации. Если только вы не являетесь предпринимателем, род деятельности которого и состоит в продаже долей уставных капиталов различных организаций.

На консультациях с юристами, часто задают вопрос «пенсионер продал квартиру или долю в квартире, с него тоже будет налог собираться?».

Отвечаем: Налоговый кодекс не предусматривает каких-либо дополнительных льгот в зависимости от возраста продавца. Пенсионерам налог с продажи недвижимости начисляется как обычным физическим лицам.

Продажа недвижимости иностранцем

Физические лица, чьи доходы облагаются налогом можно разделить на два типа: резиденты РФ и нерезиденты РФ. Сумма налогов и налоговые льготы резидентов описаны в пункты выше. Добавим только, что резидентом считается гражданин, который проживает в России уже более полугода за последний год, исключения составляют военные и лица, выезжающие за границу по государственной службе.

Если продавец не попадает под эти условия, то он является нерезидентом и оплачивает налог со своих доходов в размере тридцати процентам. При этом нерезиденты РФ не имеют права пользоваться какими-либо налоговыми льготами. Таким образом, налоги иностранцев при продаже недвижимости могут быть сравнимы с налогами граждан России.

Помните, что любое отклонение от уплаты налогов является уголовно наказуемым деянием. Не предоставление налоговой декларации также является наказуемым, минимальный штраф за этот проступок одна тысяча рублей. Налоговую декларацию необходимо предоставлять, даже в случае нулевой суммы налогов.

Удачи вам! Гузель Минязова