BANNER

Налог на продажу квартиры – разбираемся с ним




Здравствуйте друзья. Редкий человек не сталкивался с вопросом продажи недвижимости. Ведь, приобретая квартиру с большим количеством комнат, не всегда достаточно средств чтобы это сделать, не продавая старую. Кроме того, сделки по продаже — это явление частое, к тому же это еще и дорогостоящие. И суммы, полученные подобным образом, приравниваются к доходам человека, а, следовательно, подлежат налогообложению, как и любой другой доход.

Налог – это обязательный платеж, взимаемый в пользу государства. Правила налогообложения доходов прописаны в Налоговом кодексе РФ: раздел 2 статья 23.

Общие понятия

Сегодня с дохода физического лица вам придется уплатить тринадцать процентов. Существуют налоговые льготы, прописанные в НК РФ, одна из льгот называется «имущественный вычет» и составляет сумму в 1 миллион рублей.

Например, вы продаете жилье за два миллиона рублей.

Формула расчета следующая: (Сумма дохода за вычетом льготы)* 13% = (2 млн. -1 млн.) -13%.

По итогам сделки вам придется уплатить налог на продажу квартиры в размере 130 тысяч рублей. Данные правила касаются как граждан РФ, так и нерезидентов РФ. Но, закон не состоит из одной строчки, и в нем еще множество других факторов и условий, которые защищают от налогов простых граждан.

Вникаем в детали

С целью защитить граждан, в Налоговом Кодексе введена статья 217, в которой указаны доходы граждан, освобождающиеся от налогообложения.

Среди многих пунктов, перечисляющих доходы, есть пункт, в котором прописано, что владея недвижимостью более трёх лет, продавец освобождается от уплаты налогов при её продаже. Получатся, что после владения квартирой 3 года налог с продажи квартиры не взимается. Это условие защиты было введено в закон специально, чтобы ограничить рост спекуляции недвижимостью.

К сожалению, в законодательстве не указаны все варианты, с какого момента будет считаться трехлетний срок.

Следует понимать некоторые особенности:

  • Наиболее часто подсчет этого срока не вызывает вопросов, а дата выдачи свидетельства о собственности и является точкой отсчета.
  • Точкой отсчета считается дата смерти бывшего собственника, в случае, когда вы стали наследником квартиры.
  • Когда вы участвуете в жилищном кооперативе (ЖСК) и строите свой дом, то точкой отсчета является дата погашения всей суммы.
  • Оформляя объект недвижимости посредством договора долевого участия (ДДУ), три года начинают считать с даты, указанной в документах, полученных в Росреестре. В кодексе такое условие не прописано, но налоговая служба считает именно таким образом.
  • В законодательстве предусмотрены ситуации повторного получения свидетельства о собственности, после проведения перепланировки. Налоговая служба поясняет, что датой отсчета трех лет обозначают дату, указанную в первом свидетельстве о собственности.

v_ukraine_prodolzhaet_dorozhat_nedvizhimost

А если менее трех лет?

Стоит упомянуть и про ситуации, когда объектом продажи выступает недвижимость, находившаяся в собственности продавца до трех лет. Полученный доход физического лица обязательно обременяется налогом в размере, предусмотренным кодексом.

Как уже писалось выше, в нашей стране допускается налоговые льготы на сумму в 1 миллион рублей. Получается, что продавая недвижимость стоимостью в один миллион рублей, вы полностью применяете вычет, и сумма налога будет равна нулю. Этой ситуацией пользуются многие перекупщики жилья.

Покупатель с продавцом договариваются и указывают в документах стоимость квартиры (или доли в ней) в размере миллиона рублей, а оставшуюся разницу передают, как говорится «из рук в руки». Такая ситуация невозможна с применением кредитных средств, выданных именно на покупку квартиры, так как банк проводит свою независимую оценку имущества участвующего в договоре.

Примечание: подача налоговой декларации является обязательным шагом физического лица, получившего доход за отчетный период. Декларация подается независимо от суммы налога. Нарушение этого правила может повлечь штрафные санкции.

Коротко о мошенничестве

Стоит отдельно заметить, что умышленное занижение цены — это один из способов мошенничества. Так как продавец впоследствии может заявить в полицию о специальном занижении и через суд расторгнуть сделку. В результате расторжения договора, объект вернется продающей стороне, а покупающей стороне вернут именно ту заниженную величину сделки, которая прописана в документах.

При участии двух продавцов в одной сделке, каждый из них имеет на налоговую льготу. Но на одну сделку может быть применена только одна льгота. Продавая свои доли объекта недвижимости одному покупателю, одной сделкой, льгота делится между продавцами равнозначно, в соответствии с размерами долей.

Изначально такая ситуация не была прописана в кодексе, но сейчас существует официально зарегистрированное письмо ФНС, поясняющее каким образом поступать при подобных условиях.

«Когда собственник доли квартиры продает свою долю, как отдельный объект, то вычет в один миллион предоставляется целиком данному собственнику».

Центр недвижимости Дом

Полезно знать

Таким образом, при продаже новой квартиры налог разделится между всеми собственниками. Для снижения налоговых платежей юристы рекомендуют продажу долей оформлять индивидуальной сделкой, в этой ситуации каждый получит снижение налогооблагаемой базы на один миллион рублей.

В статье 220, пункте 2, подпункте 2 налогового кодекса, указана еще одна льгота, позволяющая существенно снизить размер налога, при условии владения недвижимостью менее трех лет.

Для этого необходимо документально подтвердить затраты понесенные на этот объект, это может быть покупка и ремонт. Имейте в виду, что сотрудники налоговой службы будут тщательно проверять каждый приложенный чек.

Разберем это на примере.

Вы продаете недвижимость за 3 миллиона 500 тысяч рублей, при этом год назад вы её приобрели за 3 миллиона 100 тысяч рублей и сделали в ней ремонт на 200 тысяч рублей.

Итого: 3500 – 3100 – 200= 200 тысяч рублей. Именно эта сумма будет облагаться налогом. Если сумма расходов превышает сумму доходов, то вы освобождаетесь от уплаты налогов.

Выясняя, каким налогом облагается продажа квартиры, можно узнать о следующих вариантах:

  • Имущественный вычет, позволяющий уменьшить доход на 1 миллион рублей;
  • Расчет «доход-расход», позволяющий учитывать понесенный затраты, связанные с этим объектом;

Многие решают использовать оба варианта. Но законодательно закреплено разрешение на использование одного из вариантов. Какой из них будет выгоднее, решать только вам самим.

Не редки случаи, когда некоторые участники сделки еще не достигли совершеннолетия. Обычно,все действия по продаже осуществляют их законные представители (мать, отец, бабушка и прочие), и налог накладывается на законных представителей.

Продавая недвижимость, имущественный вычет допускается использовать каждый раз. Единственное ограничение — лимит вычета 1 миллион в год.

Это значит, что при сделках по двум объектам, которыми вы владели менее трех лет, стоимостью по полмиллиона, предоставляемого вычета хватит на обе сделки.

При более дорогих объектах, подумайте над возможностью отложить одну сделку на следующий год.

Интересы покупателя тоже учтены в кодексе, он может получить льготы в объеме тринадцати процентов, по налогообложению с суммы, не превышающей 2 миллиона рублей. Когда сделка на сумму менее 2 миллионов рублей, то налоговая льгота распространяется только на сумму сделки. Использовать такую возможность допускается только единожды и максимально возможная сумма — 260 000 рублей.

Возможна ситуация, когда купля/продажа объекта была проведена в один год. Выступая одновременно в роли покупателя и продавца, вы имеете право на обе налоговые льготы.

8282

Квартира по наследству – есть особенности?

Многие задают вопросом, как будет отличаться налогообложение по квартире, полученной по наследству.

Согласно Гражданскому кодексу, физическое лицо освобождается от налога только при получении квартиры по наследству. Налог на продажу квартиры полученной по наследству ничем не отличается от продажи квартиры, приобретенной за свои средства.

Единственный нюанс — в такой ситуации вы не сможете воспользоваться схемой «доход-расход», так как вы не понесли никакого расхода. И, продавая такую квартиру, вы сможете только использовать имущественный вычет.

В заключение стоит сказать, что платить налог с продажи квартиры надо обязательно. Нарушение Налогового кодекса Российской Федерации, а именно, уклонение от уплаты налога при продаже недвижимости, влечет за собой уголовное преследование согласно статьи 198 УК РФ. В зависимости от нанесенного ущерба, это может повлечь штраф или лишение свободы.

Если данная статья оказалась полезна вам – понажимайте кнопки социальных сетей, расположенные ниже. До встречи на страницах сайта.

Гузель Минязова


ХОТИТЕ ПОЛУЧАТЬ СВЕЖИЕ НОВОСТИ? ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА РАССЫЛКУ!

Теги: налоги, недвижимость, Продавцу

Версия для печати

11 комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

  • Иван :

    Добрый день Гузель. Продал долю в квартире второму собственнику, квартира по наследству получена год назад, сумма 600 тыс. должен ли я заплатить налог с продажи? Спасибо.

    • Гузель :

      Да, вам придется заплатить.

      • Иван :

        Гузель, я правильно понял, что имущественного вычета (1мл. руб.) не будет?

      • Гузель :

        В вашем случае нет.

  • Иван :

    Гузель, из статьи выше, я понял, что налога не будет, вы говорите заплачу.Объясните пожалуйста. И ещё, если я сразу покупаю квартиру большей стоимостью, как в этом случае?

  • Дмитрий :

    Здравствуйте, Гузель! Квартира досталась по завещанию, 1\2 мне и вторая доля родственникам.Продали по одному договору с указанием сумм каждому 1180 000.Как в этой ситуации -миллион на всех?

    • Гузель :

      Да, миллион не будет облагаться, все что свыше облагается налогом.

      • Игорь :

        Да, не понятно, почему два человека,задавшие выше вопросы, находясь в одинаковых правовых условиях: оба получили свои доли недвижимого имущества по наследству, на выходе имеют разные возможности получения имущественного вычета? Исходя даже из материалов представленной статьи понятно, что Иван ничего не должен платить государству( доход от продажи имущества менее 1 млн. руб), а Дмитрий,вероятно,должен будет заплатить налог в размере (1 180 000-500 000)*0.13=88 400 руб

  • Элеонора :

    Здравствуйте. Если я продаю квартиру, менее 3х лет в собственности и в один год покупаю, продаю за 2млн.р.и покуупаю за эту же сумму, есть ли законодательное право не платить налог, т.к.прибыли нет?

  • Лариса :

    Добрый день! У меня такой вопрос. Я приобретала квартиру по жилищной субсидии плюс мои средства в Московской области стоимостью 2600 млн.р., а продала за 5250 млн.р., по свидетельству Росреестра менее трех лет. Купила в Москве за 7 млн.рублей. Сделка купли и продажи была одновременна Могу я расчитывать на налоговый вычет?

    • Гузель :

      С разницы 5250-2600 вы платите налог 13%, но если возврат не делали, можете его компенсировать с купленной в Москве квартиры, т.е. сумму которую вы должны получить, делая возврат, вы недополучите, возвращая налог.