BANNER

Купля продажа квартиры между родственниками




Здравствуйте друзья. Сделки купли-продажи по квартирам являются обычным явлением и не вызывают удивления. Правила и порядок давно четко проработаны и слегка видоизменяются в зависимости от индивидуальных условий.

Купля продажа квартиры между родственниками тоже встречается довольно часто в случае, когда родственники запланировали продать/купить квартиру друг у друга, или подарить/завещать ее кому-то.

Ведь зачастую подобные сделки проводят без участия денежных средств. Например, родители покупают у детей небольшую квартиру, а им продают свою побольше. И в этот момент наступает  ситуация, когда надо принять важное решение: как  оформить эту сделку, чтобы было максимально выгодно обеим сторонам, с сохранением юридических гарантий сделки, и при этом заплатить поменьше налог со сделки.

Существует три варианта: обычная сделка купли-продажи, завещать квартиру или подарить. Но у каждого из способов существуют свои плюсы и минусы.

Рассмотрим их.

Как купить квартиру

Покупаем квартиру

Купля-продажа

Оформляем договор купли-продажи

Договор купли продажи

Договор купли-продажи квартиры – это соглашение по денежным обязательствам, являющееся заключенным, если обе стороны поставили под ним свою подпись.

Такой договор обязательно регистрируется в Росреестре для занесения информации о смены владельца квартиры в кадастровый учет. Достаточно часто сделки купли-продажи между родственниками являются фиктивными, только на бумаге, без фактической передачи денежных средств. Но, к сожалению, этот способ не исключает уплату налогов.

В договоре сумма сделки указывается обязательно, а следовательно, и налог уплачивается с этой суммы. Не думайте, что вы будете самыми хитрыми и просто укажете заниженную стоимость квартиры.

Налоговые органы отслеживают сделки, суммы которых значительно отличаются от рыночных. В таких случаях, законодательно у налоговых органов есть возможность увеличить налог до соответствующей суммы и добавить пеню за уклонение.

Существенный минус купли продажи квартиры между родственниками – это невозможность получения налогового вычета, так как в статье 220 налогового кодекса для получения налогового вычета покупатель не должен являться родственником продавца.

Многие родители отказываются от продажи квартиры детям в ситуации, когда их сын или дочь заключили брак. Ведь при таком варианте квартира будет являться совместно нажитым имуществом, и в случае развода квартира будет делиться между супругами.

Возможен и другой вариант: отец с сыном являются владельцами квартиры ровно по половине, и отец захочет продать свою долю дочери. По закону, ему сначала придется предложить эту сделку сыну, и если он не согласится, то только после этого предложить дочери.

Стоит помнить, что продав или подарив квартиру родственникам, вы можете в ней жить по дальнейшим договоренностям. Но, если родственник решает вас выгнать, то закон на его стороне. А если вы завещаете квартиру, то она продолжит быть вашей собственностью.

Расторжение договора купли-продажи возможно в одностороннем порядке, только при нарушении одной стороны условий прописанных в пунктах договора, или при обоюдном согласии.

Подробные условия расторжения договора прописаны в Гражданском кодексе. В любом случае, все сделки и их расторжение должны быть обязательно зарегистрированы в Росреестре, зафиксированы в едином госреестре прав собственников.

Как подарить квартиру?

Как оформить договор дарения

Договор дарения

Дарение квартиры, не самая распространенная сделка между родственниками, вероятнее всего по психологическим причинам. Но такой вид передачи квартиры на самом деле выгоднее.

Отрицательные стороны повторяют тот же список, как и при покупке-продаже, но положительный момент — в части налогообложения.

Согласно налоговому кодексу, если объект дарения передается между родственниками (значение родственников определяется в семейном кодексе российской федерации), он не облагаются налогом. Причем, этот закон распространяется не только на квартиры, а на все виды подарков, подлежащих налогообложению.

Если же имущество дарят дальним родственникам (бабушкам, дядям, племянникам и другим) или знакомым, то получатель имущества обязан оплатить налог в размере тринадцати процентов от рыночной стоимости имущества.

Подаренная квартира людям, находящимся в браке, не будет являться совместно нажитым имуществом и при разводе разделу не подлежит, согласно 36 статьи семейного кодекса. Но, если в квартиру были какие-либо вложения, например дорогостоящий ремонт, то половина его стоимости может быть востребована в ходе бракоразводного процесса.

В гражданском законодательстве упомянуты гарантии, которые возникают при оформление дарения. Например, если возникает угроза утери подаренного имущества, по причине несоответствующего обращения, даритель вправе востребовать обратно свой подарок.

Или другой пример — на дарителя было совершено покушение с угрозой жизни получателем подарка. В таком случае подарок также может быть востребован обратно. Чего нельзя будет сделать после оформления сделки купли-продажи.

Завещание и наследование: есть ли разница?

Оформление договора завещания на квартиру

Завещание квартиры

Завещание и наследование – это понятия кажущиеся достаточно близкими по смыслу. Но в них есть большая разница: при завещании собственник имущества самостоятельно определяет лицо, которому отойдет имущество после смерти владельца. А при наследовании, оставшееся имущество делится между родственниками, в зависимости от родства и достигнутых договоренностей.

Сходство завещания и наследования состоит в том, что имущество отойдет наследникам только после смерти, при этом, если у собственника один наследник и имущество он планирует оставить ему, то необходимости в завещании нет. И по аналогии с дарением, имущество, переданное одному из супругов по наследству или завещанию, не является совместно нажитым и принадлежит единолично одному из супругов. Согласно налоговому кодексу, такое имущество не подлежит налогообложению.

Не смотря на то, что все сделки по имуществу являются схожими друг с другом, и без труда можно найти образец для таких сделок, каждый случай обладает своей индивидуальностью.

Именно из-за различающихся условий при оформлении сделок, меняются или добавляются пункты в сам договор. И не смотря на видимое превосходство сделок  с дарением, выбор должен быть обусловлен условиями, а не условия подгоняться под договор.

По закону позволяется проводить сделки без участия агентств по недвижимости, но при этом вы должны быть юридически грамотным человеком. В агентствах всегда есть юристы, которые смогут показать на слабые места договора и описать все возможные риски, именно поэтому мы рекомендуем воспользоваться услугами специалистов.

Если у вас возникли вопросы по теме статьи – задавайте их в комментариях, я обязательно на них отвечу.

Удачи вам!

P.S. Если статья оказалась полезной для вас, поделитесь ею с друзьями в соц. сетях, нажав соответствующие кнопки ниже. Спасибо!

Гузель Минязова


ХОТИТЕ ПОЛУЧАТЬ СВЕЖИЕ НОВОСТИ? ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА РАССЫЛКУ!

Теги: договор, купить квартиру, Покупателю

Версия для печати

124 комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

  • Александр :

    Имею 1/4 долю в приват. квартире. Так же в долевой собственности мать и отец. Сестра хочет купить мою долю, родители устно согласны. Должен ли я письменно уведомлять родителей о своем желании продать долю сестре, если они не против, а так же предоставлять согласие супруги на сделку в органы регистрации или только ДКП, св-ва, квитанцию об уплате гос.пошлины. Все, кроме сестры прописаны в этой квартире. Должен ли я выписываться из неё?

    • Гузель :

      Выписываться вы не должны и продать свою долю можете без письменного согласия родителей. Согласие супруги здесь тоже не требуется.

  • ирина :

    Осенью 2014 года переписали дом на тетю мужа. Из-за крупных долгов перед банками.Сейчас разводимся. Они не хотят переписывать его обратно. Как поступить? У меня двое маленьких детей.

  • ирина :

    Сделали фиктивную куплю-продажу. Разводимся из-за его неверности. На мне кредиты на 1 млн руб в разных банках. На него есть тоже, примерно на 300-400 т.р. он сейчас живет в доме со своей матерью. Изначально был участок его и его матери. С небольшим домом. Документы на дом были оформлены в период брака. В период брака расширились, немалые вложения были на дом. Это вода, отопление, крыша, окна, ремонт ,гараж и т.д На что я могу надеяться?

    • Гузель :

      Не совсем понятно, вы являетесь сейчас собственником в этом доме? Если «да», то вам принадлежит 1/2 вашей общей собственности. Можете не неё смело претендовать. Все ваши кредиты делятся на вас поровну. Если он не согласен, обращайтесь в суд.

  • НАТАЛЬЯ :

    ЗДРАВСТВУЙТЕ ! Муж и жена — они являются родственниками или нет?

  • Кристина :

    У тети (инвалид) умер сын. Она вступила в наследование и получила свидетельство о праве собственности на 1/2 квартиры (доля сына) год назад. Какие налоги платить со сделки купли-продажи квартиры с ее стороны и с моей?

    • Гузель :

      Вы, если владеете долей больше 3х лет, налоги не платите. Тетя будет платить со стоимости 1/2 доли-1млн. руб. (Если квартира стоит 2 400 000 руб например, она будет платить налог с 1 200 000 — 1 000 000 = 200 000 руб)

  • Татьяна :

    продаю дом родственнику по истечении какого времени могу обратно переоформить если не понравится 1 2 года

    • Гузель :

      Не совсем ясен вопрос. Если вы по поводу налога, то только через 5 лет, либо сразу, но за ту же цену.

  • Михаил :

    Может ли близкий родственник продать долю ребенку

  • Ольга :

    Гузель, если отец моего мужа владеет дачей. можем ли мы оформить договор дарения на мужа, чтобы не платить налог, но в договоре указать, что данная недвижимость будет принадлежать нам с мужем поровну?

    • Гузель :

      Сделайте договор купли-продажи на вас с мужем по 1/2 доли. А стоимость укажите 1 млн. или меньше. Тогда под налог не попадете. А ели дарение будет сделано только на мужа, то и владельцем будет он единолично.

  • Ольга :

    Гузель, спасибо за ответ! Только непонятно зачем делать договор купли-продажи по 1/2 доли? Ведь если отец продаст сыну, которому я являюсь женой, мы и так будем иметь равные права на недвижимость, или я ошибаюсь? и если мы укажем стоимость менее 1 млн, не попадем ли мы под риск, что налоговая доначислит по рыночной стоимости дачи?

    • Гузель :

      Да, правильно, раз вы в браке, автоматически будете иметь по 1/2 доли. Вопросов задают очень много, поэтому закрутилась. Прошу прощения)) Налоговая не имеет права этого делать. Это собственность отца и он имеет право продать свою собственность по любой цене.

  • Ольга :

    Гузель, уточните, пожалуйста, почему тогда в статье выше написано, что «В договоре сумма сделки указывается обязательно, а следовательно, и налог уплачивается с этой суммы. Не думайте, что вы будете самыми хитрыми и просто укажете заниженную стоимость квартиры.

    Налоговые органы отслеживают сделки, суммы которых значительно отличаются от рыночных. В таких случаях, законодательно у налоговых органов есть возможность увеличить налог до соответствующей суммы и добавить пеню за уклонение.» Или здесь имеется в виду что-то другое? Спасибо.

    • Гузель :

      Ольга, здесь есть такой нюанс: налоговая чисто физически не может отследить все сделки. Она просматривает только тех, кто делает возвраты 13%. Объясню. Например вы продали дачу за 1 млн., а купили потом любую другую недвижимость за 3 млн. и захотели сделать возврат 13%. Тогда налоговая будет смотреть, не продали ли вы чего и заплатили ли налоги. А то получается налоги вы платить не хотите, а возврат получить хотите. Тогда и выявится ваша заниженная цена. Вас будут приглашать и беседовать с пристрастием, почему вы так дешево продаете.
      Если вы никаких возвратов в этом году делать не будете (со следующего года можно будет), то и претензий к вам не будет.

  • Ольга :

    Гузель, спасибо!

  • василий :

    Как легче продать совместнонажитое имущество (трешка пополам) если вторая сторона хочет заполучить всеми не соглашается на мировой раздел

  • Олеся :

    Хотим с Мамой переоформить квартиру на Меня (Её дочь). У Меня есть малолетний брат, который живет с отчимом и в данной квартире не прописан. Прописаны в ней Я и Мой сын, а Мама собственник. Нам сказали что ненужны никакие договора купли-продажи и дарения, что это все делается в Росреестре. Так ли это?! Или все таки Нам придется какую-то форму договоров подготовить?!

    • Гузель :

      Вам нужно составить (заказать) договор купли продажи или дарения и сдать его на регистрацию в рег.палату. Устно регпалата ваши желания не рассматривает.

  • василий :

    Спасибо Гузель.

  • Инна :

    Добрый день. Дедушка хочет продать мне свою долю в квартире, которая принадлежала им с бабушкой в равных долях. Бабушка умерла и по завещанию оставляет мне свою долю в квартире. Можно ли юридически совершить такую сделку, если еще не прошло пол года со дня смерти бабушки и я не вступила в наследство? Отмечу так же, что дедушка мне не родной и мы все трое прописаны в этой квартире

    • Гузель :

      Доля бабушки к доли дедушки отношения не имеет. Он может распоряжаться ей на свое усмотрение. Поэтому ждать полгода не нужно, продать свою долю он может уже сейчас.

      • Инна :

        Спасибо за оперативный ответ!

  • Инна :

    Гузель, а можно ли заключить сейчас договор купли-продажи на покупку дедушкиной доли, если по дедушкиному завещанию он оставляет мне свою долю?

    • Гузель :

      Конечно можно, ведь после его смерти вам нужно будет ждать полгода, чтобы вступить в наследство. А если он сейчас вам продаст, то вы уже будете владеть его долей. И сможете сделать возврат подоходного (если вам нужно).

  • Элли :

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста! Ребенку исполняется 3 года в июне. У нас есть мат капитал. Хотим купить квартиру у бабушки мужа. Она готова продать нам ее за 600 тыс. (400 мат капитал и 200 сами), хотя стоит она на много дороже! Ну, там еще с разными ее содержательными доп условиями. Как нам лучше поступить? Оформить договор купли-продажи, но цена слишком низкая. Да и с налогом, я не поняла, что делать. Какой в итоге налог будет у нее и у нас?
    Да и как пенсионный фонд рассмотрит наш вариант покупки квартиры за мат капитал у бабушки мужа? Спасибо!

  • Арина :

    Как тете без больших затрат с обеих сторон передать племяннице дом и землю племяннице? Как узнать минимальную стоимость имущества,чтобы платить не большой налог при договоре купли/продажи?

    • Гузель :

      Через куплю-продажу. Указывайте в договоре цену 1 млн, тогда под налоги не попадете.

  • Анастасия :

    хочу узнать могу ли я купить дом у свекрови под материнский капитал.она уежает хочет продать дом

    • Гузель :

      Да, можете. Подробности в данном курсе http://kurs2.rieltor-ask.ru/

      • Гульнур :

        Гузель, здравствуйте.Купила квартиру по мат.капиталу, хотела выделить доли детям с другой квартиры(в которой мы уже проживаем), но нам отказали…теперь решила выделить доли в купленной квартире и продать эту квартиру маме, таким образом при купле — продаже я наделю их долей в этой квартире.Как нам правильнее совершить сделку с минимальными потерями (без налога)ведь мне снова придется выкупать квартиру у мамы…может договор дарения лучше???

      • Гузель :

        Делайте через дарение.

  • Гульнур :

    Спасибо за оперативный ответ! А нам надо будет прождать какой то срок после дарения на маму, прежде чем оформить дарение снова на меня???

    • Гульнур :

      Здравствуйте, подскажите…если я продам квартиру купленную за 2 млн. маме за ту же стоимость будет ли налог??? и еще можно ли совершить такую сделку: я дарю маме, через месяц мама дарит мне???