BANNER

Как купить квартиру, которая находится в ипотеке.




Как купить квартиру, которая находится в ипотеке.

как купить квартиру в ипотеке

 

Ситуации у людей бывают разные, и не всегда получается так, как мы планируем. Вот так и с кредитами, тем более с ипотечными.

Ипотека с одной стороны вроде бы хорошо – помогает решать вопрос с жильем. С другой стороны – не всегда получается просчитать свои возможности.

Именно поэтому, сейчас на рынке стало продаваться так много квартир, которые находятся в ипотеке.

Бояться таких вариантов не стоит, т.к. процесс купли продажи подобных объектов, уже отработан.

 

Порядок продажи квартиры, которая находится в ипотеке следующий:

1)    Находим покупателя с наличными деньгами.

2)    Составляем предварительный договор купли-продажи, по которому он передает нам необходимую сумму.

3)    Закрываем кредит.

4)    Ждем закладную, снимаем обременение.

5)    Продаем квартиру.

Чтобы было более понятно, я расскажу вам, уважаемые читатели, как купить ипотечную квартиру на примере из личной практики.

Итак, ко мне обратился мужчина с просьбой продать его квартиру. Изучив документы, стало ясно, что квартира находится в ипотеке. Долг продавца на тот момент составлял 600 000 рублей. Нормально, (у меня бывали случаи, когда эта сумма была  равна 1 280 000 рублей).

По ипотечному договору мы должны продавать нашу квартиру с разрешения банка. На практике же никакого разрешения не берем, т.к. банку, по большому счету, все равно как и чьими деньгами, мы закрываем ипотеку. Банку главное вернуть свои деньги.

В нашем случае, у покупателя должно быть как минимум 600 000 руб. наличными.

Скажу сразу: объяснить человеку, что вначале он закрывает чей-то кредит, а только потом покупает себе квартиру – очень не просто. Но всегда находится человек, готовый пойти навстречу и поступить так, как требует того ситуация.

В нашем случае, мы нашли молодого человека, у которого 800 000 руб. были наличными, а остальную сумму он планировал взять в ипотеку.

Согласовав все нюансы, мы встретились в банке, где брал кредит продавец, для подписания предварительного договора купли-продажи. Почему в банке? Потому что так удобнее: и покупатель видит, что его деньги идут по назначению и продавец не ходит по городу с деньгами, а сразу кладет их на счет.

В данной ситуации самое главное грамотно составить предварительный договор: тогда и у продавца не будет мыслей передумать и покупатель будет спокоен.

Итак, деньги на счет мы положили. Осталось дождаться списания, получить закладную и снять обременение с квартиры.

Здесь хочу обратить ваше внимание вот на что: есть банки, которые досрочно закрывают кредит. Т.е., если например день списания у вас 15е число, а вы принесли деньги 1го числа, то написав заявление на досрочное закрытие кредита,  банк его закроет уже на следующий день.

А есть банки, которые так не делают, а производят списание день в день, т.е. если стоит у вас в графике платежей 15е число, то и списание произойдет только 15го, даже если деньги на счет вы положите 1го числа. Никак не раньше.

В нашем случае банк работал по 2му варианту, т.е. договор мы подписали 3го числа, а списание должно было произойти 23го. В этом нет ничего страшного, просто процесс наш затягивался ровно на 3 недели. Ну да ладно, диктовать банку мы не можем. Ждем.

24го числа мы убедились, что наш  кредит закрыт, теперь осталось дождаться закладной. В нашем случае закладная была в Москве, поэтому прошло ещё 2 недели, прежде чем она оказалась у нас в банке (в некоторых банках закладные находятся прямо в банке и выдаются клиентам в течение 3х дней).

Затем, получив закладную на руки, мы с продавцом поехали в регистрационную палату для снятия обременения. На это уходит 3 дня – после этого квартиру можно смело продавать.

Всё. Ну или почти всё, дальше идет обыкновенная ипотечная сделка (в нашем случае — ипотечная, а если у покупателя полностью наличные деньги, то ещё проще): сбор документов — рассмотрение банком – сделка в регпалате – выдача денег. Это ещё 2-3 недели.

В нашем случае весь процесс длился 2(!) месяца. Понимаю, что это долго. Но в итоге все остались довольны: и продавец, что наконец продал и покупатель, что купил то, что хотел,  ну и я тоже, что помогла и тому и другому))

Поэтому, если вы нашли хороший вариант, а он находится в ипотеке, то не стоит от него отказываться. Единственный нюанс – это немного дольше по времени, чем обыкновенная сделка.

И ещё, проводите такого рода сделки только через хорошего риэлтора: вам будет гораздо спокойнее и надежней!

 

P.S. Если у Вас остались вопросы на тему: как купить квартиру, которая находится в ипотеке – задавайте их в комментариях.

Удачи Вам! Гузель Минязова


ХОТИТЕ ПОЛУЧАТЬ СВЕЖИЕ НОВОСТИ? ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА РАССЫЛКУ!

Теги: ипотека, Покупателю, Продавцу

Версия для печати

42 комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

  • Татьяна :

    Продаем свою квартиру, хотим купить другую, вариант уже нашли, но проблема в том, что у продаваемой квартиры, не закрытая ипотека, и продавцы, просят залог в 1 миллион рублей,чтобы погасить ипотеку. Подскажите пожалуйста, стоит ли связываться с таким большим залогом? Я понимаю,что есть риски. Как себя обезопасить в этой ситуации. Заранее благодарю.

    • Гузель :

      Сейчас продается много квартир, которые имеют не закрытую ипотеку. Страшного в этом ничего нет. Вы составляете предварительный договор купли-продажи, закрываете ипотеку продавца, банк снимает обременение, а потом покупаете эту квартиру. Настоятельно рекомендую обратиться к профессиональному риэлтору, чтобы сделать все грамотно и безопасно.

  • екатерина :

    Если мы хотим выкупить у соседа по квартире комнату.Комната соседа в ипотеке.Выплатить сразу наличными всю сумму мы не можем. Мы стоим на очереди по расселению коммуналок.Нам могут дать субсидию. Можем ли мы перевести ипотеку соседа на себя, внести субсидию и выплачивать ипотеку дальше.

    • Гузель :

      Вам нужно взять ипотеку в том же банке, что и ипотека у соседа и провести реструктуризацию долга,т.е. перевести его долг на себя. Так будет для вас безопаснее. А затем закрыть субсидией.

  • Оксана :

    Гузель, добрый вечер! У меня вопрос по статье, покупатель внес за продавца остаток долга в банк, чтобы продавец смог получить закладную и снять обременения и в результате продать квартиру. Далее покупатель идет сам в банк за ипотекой, чтобы доплатить остаток суммы за эту квартиру и банк допустим ему отказывает. Что делать дальше? Какие варианты? Как вернуть покупателю свои деньги (600 т.р.). Спасибо. Жду ответа.

    • Гузель :

      Прежде чем закрывать чужой долг, нужно СНАЧАЛА получить одобрение банка! Это же здравый смысл! Деньги вы вернуть свои можете, имеете право, но вопрос как долго он вам будет их возвращать. Если например он безработный, то вообще по 1 рублю в месяц, 20 лет (условно). Вам теперь нужно обязательно получить одобрение банка. Банков много. Получить одобрение может каждый (даже уголовник, безработный и с кучей просрочек). Вопрос в цене. Найдите хорошего риэлтора, он вам поможет.

      • Ольга Клевец :

        А мы когда оформляли ипотеку, сначала вносили продавцу задаток и только потом банк давал одобрение, попереживала неделю, а вдруг отказал бы и вот потом забирай свои деньги как хочешь… Но не отказал, купили таки свою квартирку. :)

        Банк ведь на окончательный ответ берет документы после сделки, а первое одобрение это так… предварительно, потом еще безопасность и отказать, по ходу дела, может….

  • Екатерина О. :

    Подскажите пожалуйста- мы хотим купить в ипотеку квартиру, у котрой непогашенная ипотека. Обе ипотеки в сбербанке. Какой % по кредиту будет у нас — наш одобренный банком или % продавца квартиры?

    • Гузель :

      Тот, который одобрил банк вам.

      • Екатерина О. :

        Спасибо за ответ. 06.03 были у себя в банке-все как Вы и сказали!!!!

  • Женя :

    Здравствуйте, как можно выкупить закладную у банка. Не за квартиру внести взнос, а именно выкупить закладную, что бы условия кредитования сохранились, поменялся только кредитор в договоре.

  • Анатолий :

    Гузель, добрый день! У нас квартира в ипотеке Сбербанка. Внезапно появился покупатель, который хочет нашу квартиру, и у нас появилось предложение выкупить более дешевую жилплощадь. Какие есть варианты: Покупатель так же хочет оформить нашу квартиру в ипотеку, но ни у него ни у нас нет средств достаточных, чтобы досрочно закрыть нашу ипотеку! Возможно ли переоформить каким-то способом ипотеку на него?

    • Гузель :

      Ему нужно подать заявление на ипотеку тоже в Сбербанк и сразу объяснить, что он будет перекрывать ваш кредит. Такая схема перекрытия существует, правда используют её очень редко. Будет даже лучше, если в банк вы пойдете все вместе и объясните вашу ситуацию.

  • Екатерина :

    Здравствуйте. Подскажите нам пожалуйста. Мы хотим продать квартиру, но она в ипотеке у банка. Покупатель же может расплатиться только жилищным сертификатом сертификатом. Возможна ли такая сделка?

  • Юлия :

    Здравствуйте.
    Выкупили комнату умершего соседа у его родственников, взяв ипотечный кредит на недостающую сумму, сумма меньше 300т.р.
    Теперь начались проблемы по переоформлению жилищных услуг на собственника квартиры. В итоге в консультации единого инфо центра нам сказали что оказывается вся квартира находится в обременении, хотя сам банк это обременение не накладывал. С чего вообще так получилось? Покупаешь комнату, а получается попадаешь на всю квартиру, квартира наша собственность и никто не имеет права на нее претендовать. Как решить ситуацию?

    • Гузель :

      Не совсем понятна ваша ситуация, обратитесь в юридическую консультацию и объясните вашу ситуацию подробнее.

  • Анастасия :

    Гузель, спасибо огромное за статью! Я купила квартиру. которая находилась в ипотеке на 550 тысяч. Эту ипотечную сумму переводила на счет продавцов. Право собственности получила. Та написано — «обременений не зарегестрировано». Но у меня есть опасение, что я купила квариру с ипотекой. Могла ли быть продажа с ипотекой? И если я получу выписку из ЕГРП, там должно это отразиться?

    • Гузель :

      Если написано «обременений не зарегистрировано», значит так и есть.

  • Ксения :

    Добрый день.Скажите пожалуйста,мы продаём свою 1-ку и хотим приобрести 2-ую,нашли вариант но квартира в ипотеке,можем ли мы погасить ипотеку мат.капиталом,ребёнку ещё нет 3 лет,а остальную сумму отдать наличными?

    • Гузель :

      Чужую ипотеку закрыть мат.капиталом нельзя. Вам нужно закрыть наличкой, а мат.капитал использовать для покупки этой квартиры.

  • роман :

    скажите стоит ли покупать обремененную квартиру ипотекой,у нас наличный расчет но у них долг 4000000!что обязательно указать в договоре?на что обратить внимание?опасно ли это?

    • Гузель :

      В разделе «Ипотека» есть статьи по данной теме, прочитайте, вам станет все понятно. И обязательно наймите риэлтора!

  • Сергей :

    Здравствуйте ! Где гарантии, что после погашения ипотеки продавца он не откажется ее продавать вообще. Мол закрыли мне ипотеку и молодцы.

  • Ильдар :

    Человек покупающий эту квартиру две недели был на изжоге. Пойти на такое может заставить только очень хорошая цена. Тогда в пролете продавец: сделать скидку покупателю, отдать все проценты банку, заплатить риэлтору.

  • Настя :

    Добрый день,подскажите пожалуйста!
    Собираемся купить квартиру в ипотеку.Нашли подходящую,но дело в том,что у продавца эта квартира находится тоже в ипотечном кредите,и ему осталось выплатить 960тыс. за нее.Подскажите пожалуйста сможем ли мы приобрести эту квартиру,если наличкой есть только на первоночальный взнос и как перекрыть эти 960тыс?Огромное спасибо за ответ!

  • Наталья :

    Здравствуйте, хотела бы уточнить, хочу продать ипотечную квартиру, но у покупателя жилищный сертификат, как в такой ситуации?

  • Ирина :

    Добрый.У отца есть квартира.Часть суммы субсидия и 600 т ипотека.Я являюсь созаемщиком по данному кредиту.На данный момент сумма долга 500 т.р.Хочу купить эту квартиру отца и кредит покрыть материнским капиталом.Как это можно сделать?

  • Сашуля :

    Здравствуйте! Подскажите пожалуйста: Можно ли купить у своей матери квартиру, которая находится в ипотеке, на субсидию по программе «Молодая семья», если сумма субсидии полностью покроет оставшуюся сумму долга по ипотеке?

  • Евгения Васильевна :

    Возможно ли ТАКОЕ: я продаю частный дом, хочу купить квартиру под ипотеку, а вместо первоначального взноса поставить тот дом под залог?

  • Светлана :

    Гузель! Скажите пожалуйста что нам нужно! У продавца комната в общежитии в ипотеке, и он её про даёт, мы хотим купить! Какие действия с нашей стороны должня быть что б не обмануться!!!!???

  • Евгений :

    Ситуация такова! Нашли квартиру которая находится под залогом в банке в ипотеке! Хотим купить, но у этого продавца есть задолженности в других банках! Какова вероятность что после того как мы закроем ему ипотеку приставы наложат на квартиру арест? Законно ди они могут наложить арест? Если да то в какой срок они могут сделать?

    • Гузель :

      Ситуация сложная.Наймите риэлтора. В вашем вопросе нужно разбираться на месте.