BANNER

ФЗ 214 — защита прав участников долевого строительства




Приобретение такого вида имущества, как недвижимость, связано с многочисленными юридическими нюансами, крупными денежными вливаниями и проверкой нервной системы покупателей на прочность. Особенно это касается такой формы приобретения жилья, как участие в долевом строительстве. Данная форма отношений на рынке недвижимости предполагает двустороннее соглашение между строительной компанией и покупателем-инвестором, вносящим свою долю в счет будущего жилья.

Еще свежи воспоминания о многочисленных митингах и выступлениях «обманутых» дольщиков в начале 2000-х годов, когда некоторые недобросовестные застройщики (а порою и откровенные фирмы — «мошенницы»), не рассчитав своих финансовых или иных возможностей, надолго «замораживали» свои строительные проекты на разном уровне: кто-то уже на этапе отделочных работ, а кто-то уже и на этапе котлована. Тогда властям, строительным фирмам-новаторам, банкам и дольщикам пришлось совместными усилиями решать эту проблему, что в большей части удалось. Рано или поздно, но большая часть дольщиков все же получили свое долгожданное жилье. Однако так повезло не всем, осталось огромное количество семей, которые остались практически без средств и без ожидаемой крыши над головой, так как фирмы-мошенники и не собирались рассчитываться со своими инвесторами: продавали их будущие квартиры по нескольку раз нескольким дольщикам.

pic_1390892678

Чтобы, в конце концов, развернуть картину с долевым строительством в правовое русло в 2004 году был разработан и введен Федеральный Закон о долевом строительстве под номером 214. Немного удивляет, почему этого не было сделано раньше, но уже и на этом этапе он возымел свои результаты, став некоторой гарантией, как безопасности участников долевого строительства, так и конкурентоспособности многих строительных компаний, которые получили возможность деятельности только в соответствии с буквой закона.

Рассмотрим основные функции ФЗ 214, а так же его возможные слабые места. Настолько ли гарантируется безопасность дольщиков данным законом, насколько об этом сказано и написано в СМИ?

В основе деятельности компаний, действующих в соответствии с законодательством, ложится заключение с дольщиками, так называемого договора долевого участия (ДДУ). Этот договор и является той законной гарантией, которая максимально защищает дольщиков от обмана или других потерь, связанных с недобросовестной работой застройщиков. В настоящее время по ДДУ работает большинство строительных компаний, однако, до сих пор существуют застройщики, которые умудряются привлечь инвесторов другими схемами (векселя, предварительное соглашение о продаже и т.д.).

Самыми важными положениями ФЗ о долевом участии являются:

  • возможность заключения договора застройщика и дольщика только в результате получения и регистрации застройщиком права на аренду или собственность того участка земли, где будет происходить строительство объекта;
  • вторым условием для заключения ДДУ с покупателями должен быть факт публичного и доступного информирования о проекте будущего возведения объекта;
  • ДДУ обязан пройти регистрацию в официальной службе госрегистрации (УФРС), что сделает невозможным факт реализации одной и той же квартиры двум или более лицам;
  • строительная фирма обязывается выплатить крупные штрафы и пени в случае просрочки или затягивания сроков сдачи жилья, которые прописываются в соглашении;
  • если во время сдачи и приемки жилья дольщиком были найдены дефекты в строительстве, то застройщик обязан безвозмездно устранить их своими силами и средствами, либо уменьшить цену жилья на сумму, которая требуется для устранения недочетов.

Таким образом, ФЗ 214 «О долевом строительстве» регламентирует взаимоотношения сторон, защищая права потенциальных покупателей. Казалось бы, единственной проблемой для дольщиков может стать только банкротство компании. И, тем не менее, даже в настоящее время, не смотря на существование данного Федерального Закона, некоторые застройщики умудряются обойти многие положения.

5488_big

Рассмотрим «дыры» в ФЗ 214:

1. Некоторые покупатели строящегося жилья в силу своей неосведомленности часто «ведутся» на рекламные уловки, прельщаясь на более доступную стоимость и т.д., при этом не интересуются заранее, работает ли та или иная компания в соответствии с Федеральным законодательством или предпочитает работать «по старинке» — продажа квартир по векселям, предварительному соглашению или даже договору соинвестирования. Ни один из названных методов приобретения строящегося жилья не гарантирует покупателю безопасности в большей мере, чем договор долевого участия.

Очень часто такие компании начинают строительство еще до того момента, как ими оформлены и получены все необходимые документы на собственность или аренду участка, опубликованы все данные о проекте, компании, технической базе, временными рамками и стоимости жилья. В лучшем случае это может обернуться затягиванием сроков строительства, в худшем — постоянными судебными тяжбами и обязательствам по сносу объекта как незаконной постройки.

2. Не смотря на то, что закон обязывает застройщика регистрировать договор долевого участия с покупателем в УФРС, что гарантирует невозможность реализации одного и того же жилья двум или более лицам, некоторые застройщики умудряются продавать одну и ту же квартиру дважды. Это происходит потому, что иногда процесс регистрации договора затягивается, дольщики выплачивают к этому моменту большую часть стоимости квартиры. Но так как официального документа пока нет, застройщики успевают незаконно реализовать жилье еще раз, подавая снова на регистрацию договор долевого участия уже с новым покупателем. Некоторые застройщики-мошенники имеют незаконный сговор с регистраторами в УФРС.

мк-недвижимость.рф-покупка-жилья-новостройке

3. Еще одним риском, от которого Федеральный закон 214 «О долевом строительстве» не может защитить в полной мере дольщиков, это риск приобретения некачественного жилья. Часто многие фирмы стараются сократить расходы на материалы, перепланировку, площади строящихся квартир, присваивая денежную разницу себе. Не смотря на то, что нормы ФЗ 214 предусматривают и регламентируют контроль на нескольких этапах строительства, застройщики научились «выкручиваться» в данных ситуациях. Например, застройщики «договариваются» с дольщиками о том, чтобы внести некоторые коррективы в первоначальный план постройки с целью более ранней сдачи объекта, в случае же несогласия дольщиков идет шантаж более длительным строительством и задержками.

Дефекты и «недоделки» так же являются возможными рисками, от которых закон защищает дольщиков (но, как правило, на бумаге). По закону застройщик обязан устранить недостатки, найденные при проверке качества строительства, либо уплатить стоимость устранения будущим хозяевам жилья (или стоимость «недостроенных» квадратных метров). В противном случае стороны ожидают судебные разбирательства. На практике дольщики не особенно торопятся в суд, так как эта процедура достаточно дорогостоящая. Кроме того, дольщики могут требовать через суд ту сумму, которая ими была уплачена на момент составления ДДУ. Чаще всего стоимость жилья на момент приемки уже в значительной мере возрастает, поэтому дольщики соглашаются на дефекты и «недоплощади», только бы не потерять в денежном плане прибавочную стоимость.

Конечно, есть некоторые риски при любом раскладе. Но, тем не менее, гарантий больше при сотрудничестве с компаниями, предоставляющими договор долевого участия. Для большей страховке лучше заранее осведомляться о результатах деятельности компании, которую вы выбираете. Изучите отзывы о ней, ознакомьтесь с прошлыми проектами компании, поговорите с жильцами этих домов, они точно обманывать не станут. Ваша безопасность в ваших руках.


ХОТИТЕ ПОЛУЧАТЬ СВЕЖИЕ НОВОСТИ? ПОДПИСЫВАЙТЕСЬ НА РАССЫЛКУ!

Теги: законы, Покупателю

Версия для печати

0 комментариев

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован.

    Комментариев пока нет.
    Станьте первым!